ĀæQue quieres saber?
ĀæPor quĆ© comprar o vender rentas vitalicias?
La renta vitalicia consiste en vender un inmueble a un tercero a cambio del pago de una renta vitalicia periĆ³dica (mensual, trimestral o anual).
Esta anualidad puede ir acompaƱada de un ramo, es decir una suma de dinero pagada en efectivo en el momento de la firma de la escritura de compraventa.
En Francia, existen dos tipos de venta de rentas vitalicias
La renta vitalicia gratuita
y la anualidad vitalicia ocupada.
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La venta de renta vitalicia permite:
Recibir capital y / o rentas hasta la muerte
Para mantener el disfrute de su hogar
Para beneficiarse de las ventajas fiscales
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La renta vitalicia consiste en adquirir un inmueble, pero sin necesariamente ocuparlo de forma inmediata, a diferencia de una adquisiciĆ³n tradicional. De hecho, el comprador sĆ³lo podrĆ” ocupar el alojamiento cuando fallezca el vendedor si se trata de una renta vitalicia āocupadaā.
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La compra de una propiedad en renta vitalicia permite:
Acceda a bienes raĆces con descuento
Para comprar bienes raĆces sin crĆ©dito bancario mientras se tiene un paso de pago
Para beneficiarse de las ventajas fiscales
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La adquisiciĆ³n y la venta de rentas vitalicias:
una estrategia a largo plazo
ĀæQuĆ© es una renta vitalicia?
La renta vitalicia es una forma de venta de bienes raĆces: una persona mayoritariamente mayor vende su casa a cambio de una renta vitalicia, posiblemente conservando el derecho a vivir allĆ.
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La venta de rentas vitalicias se basa en el principio de aleatoriedad.
En efecto, ni el vendedor ni el comprador saben al momento de firmar la escritura de compraventa por quƩ monto se adquirirƔ el inmueble, ya que este monto depende de la fecha del fallecimiento del vendedor. Una venta de renta vitalicia en la que el riesgo estƔ ausente puede cancelarse.
(Este es particularmente el caso si el vendedor, enfermo en el momento de firmar la escritura de venta, fallece dentro de los 20 dĆas).
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Los tƩrminos que rigen el contrato de vida de un comprador y un vendedor se detallan en el contrato preliminar y la escritura notarial.
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El adquirente (llamado el Debitrador ) paga al vendedor (el Annuitant ) una suma fija, el ramo, el dĆa de la firma de la escritura pĆŗblica y una anualidad mensual o trimestral (libre acuerdo de las partes). Tiene vigencia el dĆa de la firma de la escritura pĆŗblica y finaliza con el fallecimiento del Vendedor.
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Las diferentes rentas vitalicias
La renta vitalicia gratuita: El comprador dispone de la propiedad. El precio de venta es superior al de una renta vitalicia ocupada ya que el vendedor decide desalojar el alojamiento y el comprador puede disfrutarlo inmediatamente.
El vendedor, a travĆ©s de este tipo de venta, se libera de todo cargo y trabajo, alquiler vacacional, gestiĆ³n de rentas impagas.
Recibe una pensiĆ³n mensual hasta su muerte.
El comprador puede utilizar el alojamiento a tĆtulo personal o alquilarlo para obtener ingresos regulares que le permitan pagar la renta vitalicia al vendedor.
La renta vitalicia gratuita es bastante rara y representa alrededor del 5 al 10% de las transacciones.
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La renta vitalicia ocupada:
Representa mƔs del 90% de los bienes vendidos en renta vitalicia.
El vendedor conserva el disfrute de su vivienda, sigue siendo titular del derecho de uso y habitaciĆ³n hasta su muerte. A diferencia de un usufructuario, no estĆ” autorizado a alquilar la propiedad, solo puede vivir allĆ.
Derecho de uso y habitaciĆ³n
El titular de este derecho tiene la posibilidad de vivir en el inmueble con su familia (padresā¦), pero solo si hay convivencia.
De hecho, el comprador no puede "prestar" este alojamiento a la familia mientras vive en otro lugar.
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Este derecho permite a su titular (el usuario) utilizar la propiedad que pertenece a otra persona, por ejemplo, viviendo en ella personalmente. TambiƩn puede recibir los frutos (ingresos), pero solo hasta sus necesidades y las de su familia.
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En consecuencia, este derecho estĆ” mĆ”s restringido que un usufructo. El dueƱo de la propiedad otorgarĆ” este derecho en consideraciĆ³n de la persona. El usuario debe entonces comportarse como si fuera su propio edificio.
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Cuando este comprador fallezca, la familia deberĆ” abandonar la propiedad. En caso de vejez extrema o enfermedad, no es raro que el vendedor tenga que abandonar la propiedad.
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En este caso, se proporciona una clĆ”usula, que establece que el comprador debe pagar una anualidad adicional del% del valor de alquiler de la propiedad al firmar el contrato. Esta clĆ”usula tambiĆ©n entra en vigor si el vendedor no desea aprovechar su derecho de uso y habitaciĆ³n.
Tipo de propiedad a comprar y precio de venta de la renta vitalicia
Cualquier tipo de propiedad se puede comprar como renta vitalicia: apartamento, casa, mansiĆ³n, terreno edificable, etc.
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Sin embargo, la mayor parte del mercado se refiere a productos de tamaƱo mediano, generalmente de 2 a 3 habitaciones, ubicados en la regiĆ³n de ParĆs o en el sur de Francia.
Se trata de dos Ć”reas geogrĆ”ficas que asocian una gran proporciĆ³n de personas mayores y la presencia de muchos inversores.
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Las partes son libres de fijar el precio de venta (precio de mercado, dependiendo de la oferta y la demanda), sin embargo, resulta de un cƔlculo complejo que involucra varios factores:
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el valor de la propiedad: es necesario acudir a un experto inmobiliario para evaluar la propiedad y determinar el valor de mercado.
derecho de uso y residencia del vendedor: aplicaciĆ³n de una asignaciĆ³n de ocupaciĆ³n al valor del alojamiento, inversamente proporcional a la edad del vendedor.
La tasa de rendimiento de la propiedad: es aconsejable cuantificar el dĆ©ficit para el comprador sobre el valor de alquiler de la propiedad estimando el monto del alquiler teĆ³rico en relaciĆ³n con la duraciĆ³n de la esperanza de vida del vendedor.
la edad y la esperanza de vida del pensionado, que se pueden estimar mediante las tablas de mortalidad del INSEE o las de las compaƱĆas de seguros.
la posible reversibilidad de la anualidad a favor de un segundo pensionado.
Una vez determinado el precio de venta, el reparto entre ramo y renta vitalicia se establece libremente entre las partes (ni una ni otra es obligatoria).
ClƔusulas de renta vitalicia
ClƔusulas de renta vitalicia
Las garantĆas estĆ”n incluidas en el contrato de compraventa y su principal objetivo es proteger al vendedor. Por tanto, se pueden escribir varias clĆ”usulas:
La clƔusula resolutoria o privilegio del vendedor: permite al beneficiario recuperar la propiedad si deja de pagarle las anualidades;
La clĆ”usula de retenciĆ³n del ramo si se rescinde la venta, en particular en caso de impago de la renta vitalicia;
La clĆ”usula de indexaciĆ³n: permite revalorizar la anualidad en base, por ejemplo, a un Ćndice publicado por el INSEE. Esta clĆ”usula a favor del vendedor puede resultar especialmente Ćŗtil si se estima que la vida Ćŗtil se extenderĆ” a un largo perĆodo en un sector en el que el sector inmobiliario estĆ” experimentando un fuerte crecimiento.ā
Impuestos
Para la adquisiciĆ³n en vida:
No hay ingresos de propiedad para declarar a diferencia de un propietario propietario
Valor IFI limitado
Tarifas de notario y costos fiscales reducidos, porque se calculan sobre el valor "ocupado" de la propiedad (valor de mercado - asignaciĆ³n de ocupaciĆ³n)
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Para la venta de renta vitalicia:
La venta de la vivienda principal se beneficia de una exenciĆ³n del impuesto sobre la plusvalĆa inmobiliaria indicada.
Renta vitalicia gravada en parte
Valor IFI limitado al derecho de uso
Impuesto de sucesiones reducido ya que la propiedad ya no es parte del patrimonio del vendedor
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La renta vitalicia genera impuestos reducidos. Se aplica una reducciĆ³n progresiva segĆŗn la edad del vendedor y el tipo de anualidad.
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Escala de impuestos para rentas vitalicias:
70% si el vendedor es menor de 50 aƱos,
50% si el vendedor tiene entre 50 y 59 aƱos,
40% si el vendedor tiene entre 60 y 69 aƱos,
30% si el vendedor es mayor de 69 aƱos.
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Tenga en cuenta que: el ramo generalmente representa del 20 al 30% del valor de la propiedad, o incluso mƔs si el vendedor necesita capital o menos si prefiere una renta vitalicia grande. Una vez determinado el monto del ramo, el saldo del precio de venta se convierte en renta vitalicia.
La periodicidad de la anualidad la fijan libremente las partes. Suele ser mensual.
La nociĆ³n de peligro
El peligro es una condiciĆ³n necesaria de una venta en la vida. Si no hay incertidumbre, el contrato se puede cancelar. El riesgo y la renta vitalicia van de la mano.
La renta vitalicia es por naturaleza un contrato aleatorio, ya que el precio total pagado dependerĆ” de un elemento desconocido: la fecha del fallecimiento del vendedor.
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La caracterĆstica esencial de la venta en vida es que no se conoce de antemano la duraciĆ³n del pago de la anualidad y tampoco el monto total de la inversiĆ³n.
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Para el inversor, el principal riesgo asociado con este peligro es la vida Ćŗtil del vendedor mĆ”s larga de lo esperado.
Si no hay aleatoriedad, el contrato de venta de renta vitalicia es nulo.
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El contrato de venta de renta vitalicia tambiƩn es nulo si:
la anualidad se paga sobre la cabeza de una persona que fallece dentro de los 20 dĆas posteriores a la fecha de venta,
el vendedor padecĆa una enfermedad que padecĆa en el momento de la venta (art. 1975 del cĆ³digo civil). No importa si el comprador desconocĆa o no la existencia de esta enfermedad.
El ramo pagado generalmente corresponde al 20% o 30% del precio de la propiedad en el mercado.
A continuaciĆ³n, se aplican tablas de mortalidad, similares a las que utilizan las aseguradoras, para calcular la anualidad. A partir de estas tablas se calculan los coeficientes divisores que permiten obtener la anualidad.
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Por lo tanto, el valor de una anualidad se estima de acuerdo con las escalas de la tabla de mortalidad establecida por INSEE, CompaƱĆas de seguros como CNP Assurances (antes llamada Caisse Nationale de PrĆ©voyance).
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El principio de cƔlculo de la renta vitalicia es que
si el vendedor muere al final de la expectativa de vida promedio, se le paga el precio total de su casa.
Si vive mƔs, el comprador paga mƔs que el valor de la casa y, por lo tanto, obtiene un mal trato.
Si, por el contrario, el vendedor muere antes del final de su esperanza de vida, el comprador paga en Ćŗltima instancia menos del valor real de la propiedad.
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Se podrĆ” prever una reducciĆ³n de la anualidad en caso de que la renta vitalicia se refiera a dos pensionistas y uno de ellos fallezca.
La anualidad se calcula de acuerdo con el valor de la propiedad y la tasa de ingresos excluyendo la inflaciĆ³n del capital.
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Para una renta vitalicia ocupada, es necesario deducir del valor de la propiedad el monto de las rentas que normalmente se recibirĆan por una propiedad equivalente (en particular, la misma Ć”rea y la misma ubicaciĆ³n).
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El monto de la renta vitalicia se fija en la escritura de compraventa y debe tener en cuenta varios elementos:
el valor inmobiliario de la propiedad
edad del vendedor
el pago de un ramo y su monto
el estado libre u ocupado de la propiedad vendida como renta vitalicia.
AdemĆ”s, una propiedad vendida como renta vitalicia ocupada experimenta necesariamente un descuento en el valor de su terreno para compensar la privaciĆ³n del derecho de uso y de habitaciĆ³n sufrida por el comprador hasta la muerte del vendedor.
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Advertencia: La infravaloraciĆ³n del precio de la propiedad puede dar lugar a una recalificaciĆ³n fiscal o una acciĆ³n de nulidad por parte del vendedor e incluso de sus herederos.
El vendedor de una renta vitalicia se beneficia de una renta vitalicia a partir de la firma de la escritura de compraventa.
AdemƔs, la renta vitalicia conoce un rƩgimen fiscal ventajoso.
De hecho, aunque la renta vitalicia estĆ” sujeta al impuesto sobre la renta, se beneficia de una reducciĆ³n cuyo importe varĆa segĆŗn la edad del vendedor en el momento del primer pago de la renta.
AsĆ, solo se grava una fracciĆ³n de la renta vitalicia, de acuerdo con los siguientes tĆ©rminos:
70% para un 1Āŗ menor de 50 aƱos
50% por un 1er pago de 50 a 59 aƱos
40% por un 1er pago de 60 a 69 aƱos
30% para un 1er pago mayor de 69 aƱos.
El ramo estĆ” exento de impuestos.
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Finalmente, el vendedor no tiene que pagar el impuesto predial o la obra votada por el administrador del edificio, por ejemplo, aunque continĆŗe ocupando la propiedad.
Por otro lado, si ocupa la propiedad, el vendedor sigue pagando el impuesto a la vivienda.
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Cuando una propiedad se vende en vida, la ganancia de capital se grava en el aƱo de la venta. El impuesto calculado sobre la plusvalĆa varĆa en funciĆ³n de la situaciĆ³n.
Por tanto, hay dos casos.
El primero corresponde a la venta de la vivienda principal. En efecto, segĆŗn el artĆculo 150 U del CGI, la plusvalĆa resultante de la venta de la vivienda principal estĆ” exenta de impuestos. Por tanto, no es necesario calcular el precio de venta.
En segundo lugar, en el contexto de la venta de una segunda vivienda, la plusvalĆa se calcula a partir del precio fijado en la escritura de compraventa. Este Ćŗltimo estĆ” compuesto por el monto de un posible ramo y el valor de capital de la anualidad.
Sin embargo, si el beneficiario ha sido propietario de la propiedad durante al menos 22 aƱos, no tiene que pagar la porciĆ³n correspondiente del impuesto sobre la renta. AdemĆ”s, estĆ” totalmente exento del impuesto sobre las ganancias de capital si ha sido propietario de la propiedad durante al menos 30 aƱos.
Ventajas y desventajas de adquirir una renta vitalicia
Ventajas y desventajas de la venta de rentas vitalicias
Renta vitalicia
Ejemplo de adquisiciĆ³n de por vida
1
SituaciĆ³n inicial
Philippe y MƩlanie son una pareja joven. Ya tienen casa y quieren volver a invertir en inmuebles sin recurrir al crƩdito.
Con sus respectivos ahorros, tendrĆan una aportaciĆ³n de 200.000 ā¬.
Su capacidad de ahorro mensual es de 3.000 ā¬.
Jack, mientras tanto, tiene 80 aƱos. Tiene un apartamento estimado en 422.000 ā¬.
Quiere seguir viviendo en su casa, pero necesita 100.000 ā¬ para asegurar su estilo de vida y sus pasiones;
Como tal, Ć©l por lo tanto, planea vender su apartamento como renta vitalicia.
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El ejemplo de la adquisiciĆ³n en renta vitalicia
Para una renta vitalicia "ocupada", teniendo en cuenta la edad de Jack, su esperanza de vida, el precio de venta del apartamento debe reducirse con una asignaciĆ³n de ocupaciĆ³n estimada en 28%, es decir, 122.000 ā¬.
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Por lo tanto, el precio de venta de la renta vitalicia "ocupada" serĆa de 300.000 ā¬ (= 422.000 - 122.000) divididos entre:
el ramo deseado por Jack de 100.000 ā¬,
y una renta vitalicia, pagada hasta su muerte estimada en 23.000 ā¬ o 1.900 ā¬ al mes
3
SituaciĆ³n final
Si Jack muere dentro de los 8 o 9 aƱos de la compra (expectativa de vida estimada), HĆ©lĆØne y Baptiste se convertirĆ”n en propietarios completos del apartamento sin costo adicional.
Tenga en cuenta que el ramo de Jack no estĆ” sujeto a ningĆŗn impuesto y que estas anualidades no estĆ”n gravadas en su totalidad (la asignaciĆ³n depende de la edad).
