ĀæQue quieres saber?
ĀæPor quĆ© invertir en SCPI?
La base de funcionamiento de un SCPI consiste en reunir a varios socios dentro de una empresa con el objetivo de realizar conjuntamente adquisiciones de inmuebles en alquiler.
De forma mƔs concreta, se trata de comprar un inmueble a varios y alquilarlo.
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La suscripciĆ³n de acciones de SCPI le permite, desde unos pocos cientos de euros, invertir en bienes raĆces comerciales, que generalmente son mĆ”s rentables que la vivienda.
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Hay tres tipos de SCPI:
SCPI de rendimiento que le permiten recibir ingresos de alquiler regulares
REIT tributarios que generen una reducciĆ³n del impuesto sobre la renta de acuerdo con la ley tributaria correspondiente
SCPI de plusvalĆa para poder beneficiarse de un fuerte incremento de capital inmobiliario entre la fecha de suscripciĆ³n y la fecha de reventa de sus participaciones
Los administradores de SCPI construyen un patrimonio diversificado mediante la compra de varios tipos de bienes. Dependiendo de las estrategias, invierten en diferentes Ɣreas geogrƔficas, varias clases de activos, varios tipos de propiedad.
Por lo tanto, al comprar sus unidades, se beneficia de una amplia diversificaciĆ³n.
La herencia de los SCPI es mucho mĆ”s grande de lo que podrĆa construir por su cuenta
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AdemĆ”s, al comprar acciones de SCPI, delegas la gestiĆ³n del stock inmobiliario en un profesional: el gerente de la empresa.
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Finalmente, para aunar mĆ”s su riesgo, le conviene invertir en varios SCPI, cuyas estrategias de inversiĆ³n son diferentes, para beneficiarse de una cartera inmobiliaria aĆŗn mayor y mĆ”s diversificada.
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SCPI: agrupar el riesgo, diversificar sus estrategias patrimoniales de forma accesible
ĀæQuĆ© es una empresa de inversiĆ³n inmobiliaria (SCPI)?
Una SCPI (SociĆ©tĆ© Civile de Placement Immobilier) es una empresa de inversiĆ³n colectiva cuyo objeto es la adquisiciĆ³n y gestiĆ³n de propiedades en alquiler para uso residencial o comercial.
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La sociedad gestora que gestiona la SCPI recaudarĆ” fondos de los inversores. A continuaciĆ³n, se procederĆ” a la selecciĆ³n de activos o "cartera inmobiliaria" que se encuadren en los estatutos de la SCPI, es decir, correspondientes a la estrategia patrimonial seguida.
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Finalmente, el inversor posee acciones que son la representaciĆ³n de su participaciĆ³n en el complejo inmobiliario. Por lo tanto, se beneficia de un prorrateo de los alquileres pagados por todos los inversores, lo que permite una puesta en comĆŗn muy fuerte de su riesgo de alquiler, que se encuentra diluido para un gran nĆŗmero de inquilinos. Es una forma de construir inmuebles.
AdemĆ”s, con un mercado inmobiliario alcista, tambiĆ©n se beneficia de la revalorizaciĆ³n del parque a lo largo del tiempo con un aumento en el valor de su participaciĆ³n.
De hecho, algunas SCPI tienen como Ćŗnico objetivo revalorizar su participaciĆ³n, este es el caso de las plusvalĆas de SCPI.
Otros SCPI, Impuestos Los SCPI son inversiones inmobiliarias no cotizadas que le permiten beneficiarse de las reducciones fiscales correspondientes a una ley fiscal de referencia.
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La inversiĆ³n en propiedad pura de SCPI se puede realizar:
en directo,
a travƩs de una sociedad civil sujeta al RI.
TambiĆ©n puede ser realizado por una empresa sujeta al impuesto de sociedades, pero esta soluciĆ³n puede resultar costosa en tĆ©rminos de plusvalĆa.
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La AMF reconoce dos tipos de estatutos para las SCPI, a saber, SCPI con capital fijo o variable.
En el caso de un SCPI con capital variable, el tamaƱo del SCPI estĆ” directamente vinculado a las solicitudes de suscripciĆ³n (compra) o retiro (venta).
Las SCPI de capital fijo consignan el importe mƔximo de su capital en sus estatutos. Sin embargo, esta cantidad no estƔ fija en el tiempo y estos SCPI pueden ver su cambio de capital.
PresentaciĆ³n de los diferentes SCPI
Usufructo de SCPI
La inversiĆ³n en el usufructo de las acciones de SCPI se recomienda para una persona fĆsica con un dĆ©ficit de suelo remanente significativo para ser consumida en un corto perĆodo de tiempo o para una empresa que desee invertir su efectivo en el mediano plazo.
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La adquisiciĆ³n de las acciones de SCPI se realiza generalmente en plena titularidad, pero es posible que Ć©sta solo se refiera al usufructo por un perĆodo determinado, siendo otra persona fĆsica o jurĆdica la que ostenta la mera titularidad hasta la extinciĆ³n del usufructo temporal.
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El usufructo es limitado: cuando expira, termina y el usufructuario ya no tiene ningĆŗn derecho sobre los bienes desmembrados. La propiedad total se reconstituye en manos del propietario desnudo.
Recordatorio: el usufructo es un elemento de los derechos de propiedad. Otorga a su titular el derecho a recaudar ingresos de los SCPI. El usufructo puede ser de por vida (extinciĆ³n a la muerte del usufructuario) o por un perĆodo fijo (extinciĆ³n en un plazo inicialmente previsto).
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El usufructo no es vitalicio sino por un perĆodo fijo.
En general, durante la adquisiciĆ³n del usufructo de las acciones de SCPI, el desmembramiento de la propiedad se constituye por un perĆodo temporal de 5 a 10 aƱos. El inversor puede elegir el plazo mĆ”s adecuado a su objetivo y su horizonte de inversiĆ³n, que puede llegar a los 15 aƱos.
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Rentas: TributaciĆ³n a escala progresiva en la categorĆa de rentas de la propiedad.
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Ingresos por inversiones de los fondos de la SCPI (ingresos complementarios) : TributaciĆ³n en la PFU u opcionalmente en escala progresiva en la categorĆa de rentas del capital mueble.
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PlusvalĆas inmobiliarias (venta de edificio por la SCPI): TributaciĆ³n sobre las plusvalĆas inmobiliarias de las personas fĆsicas
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ā El usufructo de las acciones de SCPI en poder de una persona fĆsica (= persona fĆsica) estĆ” sujeto a impuestos segĆŗn las IFI por el valor en propiedad total.
DĆ©ficit de tierras de SCPI
Un SCPI denominado "dĆ©ficit de tierras SCPI" es un SCPI destinado a adquirir edificios que deben someterse a importantes trabajos de renovaciĆ³n y luego alquilarlos.
A continuaciĆ³n, los partĆcipes pueden cargar a sus ingresos inmobiliarios existentes oa sus ingresos totales, hasta un lĆmite de 10.700 ā¬, una parte de los gastos deducibles en los que incurre el SCPI para renovar los edificios que ha adquirido.
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Una vez renovados, los edificios son alquilados por la SCPI y los socios reciben ingresos regulares en forma de alquileres.
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Cada partĆcipe puede cobrar una parte del dĆ©ficit de tierras realizado por el SCPI sobre sus ingresos de tierras existentes sin ninguna limitaciĆ³n de monto, y el excedente sobre sus ingresos generales dentro del lĆmite de 10.700 ā¬.
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La parte del dĆ©ficit que supere los 10.700 ā¬ o que resulte de los intereses de los prĆ©stamos se puede trasladar a la renta de la propiedad durante los 10 aƱos siguientes.
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Cuando la renta total del contribuyente sea inferior a 10.700 ā¬, el dĆ©ficit de suelo que no pudo imputarse constituye un dĆ©ficit total imputable a la renta total de los 6 aƱos siguientes.
Esta ventaja fiscal estĆ” excluida del lĆmite general de las lagunas fiscales.
SCPI Pinel
Un SCPI conocido como "SCPI Pinel" es un SCPI que posee activos inmobiliarios especialmente compuestos por edificios elegibles para el sistema Pinel (vivienda nueva o rehabilitada), que permite a los partĆcipes beneficiarse de una reducciĆ³n de impuestos ademĆ”s de su participaciĆ³n en las rentas.
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Cada partĆcipe se beneficia de una reducciĆ³n fiscal basada en el importe de su suscripciĆ³n retenido dentro del lĆmite de 300.000 ā¬ anuales y por contribuyente.
La tasa de reducciĆ³n varĆa en funciĆ³n de la duraciĆ³n del compromiso de alquiler que realizarĆ” la SCPI:
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12% 6 aƱos
18% 9 aƱos
21% 12 aƱos
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El contribuyente debe comprometerse a conservar la totalidad de sus valores hasta el vencimiento del compromiso de alquiler suscrito por la SCPI (6 aƱos o 9 aƱos prorrogables hasta 12 aƱos).
La duraciĆ³n del compromiso de alquiler asumido por la SCPI es vinculante para el inversor.
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No se cuestionarĆ” el beneficio fiscal en caso de fallecimiento del contribuyente.
Propiedad bƔsica de SCPI
Se recomienda la propiedad desnuda de las acciones de SCPI para personas con capital para invertir o capacidad de ahorro significativa y que no necesitan ingresos inmediatos, sino a lo largo del tiempo (diferido en el tiempo).
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La adquisiciĆ³n de acciones de SCPI a menudo se lleva a cabo en total propiedad, pero es posible adquirir solo la propiedad pura. Otra persona fĆsica o jurĆdica compra el usufructo por un perĆodo temporal. Generalmente, la sociedad gestora es responsable de facilitar las transacciones.
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La propiedad pura es un elemento del derecho a la propiedad. Otorga a su titular el derecho a disponer de los bienes sin tener el goce de los mismos, reservĆ”ndose este Ćŗltimo al usufructuario.
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Esto implica adquirir la propiedad de un activo desmembrado temporalmente. El usufructo no es vitalicio sino por un perĆodo fijo.
En general, cuando se adquiere la propiedad pura de las acciones de SCPI, el desmembramiento de la propiedad se establece por un perĆodo temporal de 5 a 20 aƱos. El inversor puede entonces elegir la duraciĆ³n mĆ”s adecuada para su objetivo y su horizonte de inversiĆ³n o incluso mezclarlos.
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Vencido el usufructo, la sociedad gestora se pondrĆ” en contacto con el propietario desnudo que se ha convertido en propietario pleno para obtener sus datos bancarios para el pago trimestral de los alquileres. No hay cargo para el propietario desnudo cuando finaliza el usufructo.
El inversor que se convierte en el propietario pleno de las acciones puede entonces conservarlas para recibir ingresos regulares y posiblemente ceder la propiedad pura para anticipar la transferencia o incluso venderlas (parcial o totalmente) con el fin de capturar la ganancia de capital mecƔnica lograda (= valor de la usufructo).
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El propietario desnudo no recibe ningĆŗn ingreso durante toda la duraciĆ³n del desmembramiento de la propiedad.
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La propiedad pura de las acciones de SCPI no estĆ” sujeta a impuestos segĆŗn las IFI. En consecuencia, el prĆ©stamo contratado para la adquisiciĆ³n de la propiedad absoluta de las acciones de SCPI no puede registrarse como un pasivo de la IFI.
SCPI Malraux
Un SCPI conocido como "SCPI Malraux" es un SCPI que posee activos inmobiliarios especialmente compuestos por edificios elegibles para el esquema Malraux y que deben ser objeto de una operaciĆ³n de restauraciĆ³n.
Los partĆcipes pueden beneficiarse de una reducciĆ³n de impuestos en el aƱo de su suscripciĆ³n.
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Cuando se completa la restauraciĆ³n y se alquilan los edificios, se benefician de una parte de los alquileres.
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Cada partĆcipe se beneficia el aƱo de la suscripciĆ³n de una reducciĆ³n fiscal equivalente al 22% o al 30% (segĆŗn el sector) del importe de su suscripciĆ³n destinado a la realizaciĆ³n de los gastos elegibles para el sistema Malraux, retenido dentro del lĆmite. De ā¬ 400.000 durante un perĆodo de 4 aƱos.
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Cuando la reducciĆ³n impositiva atribuible para un aƱo fiscal exceda el impuesto adeudado por el contribuyente para ese mismo aƱo, el saldo puede cargarse contra el impuesto sobre la renta adeudado por los siguientes tres aƱos.
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La reducciĆ³n de impuestos de Malraux estĆ” excluida del lĆmite general de las lagunas fiscales.
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El contribuyente debe comprometerse a conservar todos sus valores hasta el vencimiento del compromiso de alquiler suscrito por la SCPI. Por tanto, el perĆodo mĆnimo de tenencia serĆ” igual a la duraciĆ³n del trabajo aumentada en 9 aƱos. No se cuestiona el beneficio fiscal en caso de fallecimiento del contribuyente.
PlusvalĆa de SCPI
La inversiĆ³n en capitalizaciĆ³n o capitalizaciĆ³n de SCPI tiene un objetivo de inversiĆ³n a mĆ”s largo plazo que un SCPI de retorno. La mayor parte de la ganancia para el inversor se basa en la ganancia de capital que tarda en surgir.
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El objetivo de los SCPI de capitalizaciĆ³n es adquirir bienes que tengan un fuerte potencial de reventa y / o revalorizaciĆ³n. Los administradores pueden implementar diferentes estrategias: compra de un edificio en bloque y luego cortado, compra de apartamentos alquilados a bajos alquileres, compra de un edificio en ruinas para renovar ...
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La consecuencia directa de este tipo de inversiĆ³n es una renta de alquiler muy baja. De hecho, a diferencia de los SCPI de rendimiento, los SCPI de ganancias de capital tienen como objetivo invertir en bienes raĆces residenciales a menudo a bajo costo, lo que genera retornos de alrededor del 2%.
Por ejemplo, los alquileres de viviendas sujetos a la ley del 1 de septiembre de 1948 suelen ser inferiores a los gastos y trabajos necesarios para el buen estado del local.
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En caso de venta de unidades de SCPI (SociĆ©tĆ© Civile de Placement Immobilier) a un precio superior al pagado para adquirirlas, la plusvalĆa devengada por el inversor estĆ” sujeta al mismo rĆ©gimen fiscal que la plusvalĆa embolsada durante la venta del propiedad. 'propiedades.
Sin embargo, cuanto mƔs tiempo se hayan mantenido las acciones, menor serƔ el impuesto a pagar.
Rendimiento de SCPI
Los SCPI conocidos como "SCPI de rendimiento" contienen activos compuestos esencialmente por edificios para uso comercial (oficinas, almacenes, tiendas, etc.).
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Este tipo de activos genera mayores ingresos que los inmuebles residenciales y el principal objetivo de las sociedades gestoras es la distribuciĆ³n de los ingresos.
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Es una inversiĆ³n a largo plazo (entre 8 y 15 aƱos), en particular para amortizar costes. entrada que son relativamente altos.
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Los resultados de la SCPI son gravables directamente al impuesto sobre la renta en manos de los inversores en proporciĆ³n a las acciones poseĆdas en el capital.
TambiƩn estƔn sujetos a cotizaciones a la seguridad social.
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Los intereses del prƩstamo son deducibles si las unidades se han adquirido en plena propiedad.
Agregar la posibilidad de beneficiarse del rĆ©gimen de micro-tierras cuando la renta bruta anual de la propiedad sea inferior o igual a 15.000 ā¬ en determinadas condiciones.
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Si los SCPI se mantienen en un contrato de seguro de vida, las rentas y las plusvalĆas se gravan Ćŗnicamente en caso de amortizaciĆ³n total o parcial segĆŗn el rĆ©gimen fiscal del seguro de vida.
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Las plusvalĆas registradas en la venta de acciones de SCPI se encuadran en el rĆ©gimen de plusvalĆas inmobiliarias de personas fĆsicas.
Las acciones de SCPI ingresan a la base de la IFI hasta la fracciĆ³n de su valor representativo de los edificios en poder de la SCPI directa o indirectamente.
Monumentos histĆ³ricos de SCPI
Un SCPI conocido como "SCPI Monumentos HistĆ³ricos" es un SCPI que posee activos inmobiliarios compuestos exclusivamente por edificios clasificados como Monumentos HistĆ³ricos o registrados en el Inventario Complementario de Monumentos HistĆ³ricos y que requieren obras de renovaciĆ³n.
Los partĆcipes pueden beneficiarse del rĆ©gimen fiscal de los denominados "monumentos histĆ³ricos", que Permite la imputaciĆ³n de los dĆ©ficits observados sobre la renta de su propiedad y su renta global, sin limitaciĆ³n de cuantĆa.
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Cada partĆcipe puede cobrar una parte del dĆ©ficit de tierras realizado por el SCPI sobre sus ingresos de tierras existentes y el excedente sobre sus ingresos generales, sin ninguna limitaciĆ³n de monto.
El excedente se puede transferir a los ingresos totales de los aƱos siguientes, hasta el sexto aƱo inclusive.
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El sistema de Monumentos HistĆ³ricos permite imputar sin limitaciĆ³n a sus ingresos globales el importe del dĆ©ficit territorial generado por la realizaciĆ³n de las obras. En consecuencia, los ingresos a tener en cuenta para el tope de las IFI se reducen considerablemente, o incluso se borran.
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El contribuyente debe comprometerse a conservar la totalidad de sus valores durante 15 aƱos. No se cuestiona el beneficio fiscal en caso de fallecimiento del contribuyente o en caso de donaciĆ³n siempre que los donatarios o herederos asuman el compromiso asumido por el donante o el fallecido.
Una SCPI (SociĆ©tĆ© Civile de Placement Immobilier) es una inversiĆ³n de ahorro segura que ofrece muchas ventajas. Cuando invierte en un SCPI, entonces posee bienes raĆces en forma de acciones y no bienes raĆces directos. A continuaciĆ³n, esta inversiĆ³n es gestionada por una sociedad gestora. Es una buena inversiĆ³n que representa un riesgo bajo al garantizarle una buena rentabilidad.
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Los SCPI son una soluciĆ³n de inversiĆ³n que ofrece un atractivo potencial de rentabilidad sin estar sujetos a las fluctuaciones y volatilidad del mercado de valores.
Accesible desde unos pocos cientos de euros, la inversiĆ³n en papel piedra ofrece nuevas ventajas a los ahorradores: valoraciĆ³n de activos existentes, ausencia de gestiĆ³n diaria, establecimiento de ingresos adicionales, diversificaciĆ³n de capital, etc.
DespuĆ©s de suscribirse a sus acciones de SCPI, la recaudaciĆ³n de ingresos no es inmediata. A esto se le llama el perĆodo de disfrute. Corresponde al perĆodo de no cobranza de ingresos y varĆa de 3 meses a 6 meses dependiendo del SCPI elegido.
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Al administrar su flujo de caja, es importante tener en cuenta la frecuencia del pago de dividendos de los SCPI.
La gran mayorĆa de los SCPI pagan rentas a su cuenta corriente trimestralmente.
Ya sea directamente o en un seguro de vida, la inversiĆ³n en SCPI debe considerarse a largo plazo. Recomendamos un horizonte de inversiĆ³n de 8 a 10 aƱos.
Al igual que una propiedad comprada directamente, cuanto mayor es la tenencia de unidades, mĆ”s se amortizan los costos de inversiĆ³n (mediante el pago de rentas y mediante la valoraciĆ³n de los activos inmobiliarios).
Los SCPI se pueden agrupar en 3 categorĆas principales en funciĆ³n del objetivo que se persiga.
Performance SCPIs: Un performance SCPIs es una empresa de colocaciĆ³n de bienes raĆces civiles que invierte en bienes raĆces profesionales (oficinas, tiendas, almacenes, hoteles, residencias de ancianos, etc.). Su objetivo es, por tanto, construir una cartera inmobiliaria para ubicar a los inquilinos allĆ. Ćstos, lĆ³gicamente, generarĆ”n ingresos.
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SCPI de ganancias: los SCPI de ganancias (tambiĆ©n llamados SCPI de valoraciĆ³n o SCPI de capitalizaciĆ³n) se distinguen de los SCPI de rendimiento y los SCPI de impuestos porque no distribuyen la renta. Como resultado, permiten evitar la tributaciĆ³n de la renta de la propiedad.
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El objetivo del SCPI de plusvalĆa es la valoraciĆ³n de sus activos en el tiempo. El sector de actividad afectado es principalmente el inmobiliario residencial, a diferencia de los vehĆculos de inversiĆ³n inmobiliaria que se invierten principalmente en bienes raĆces profesionales.
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Impuesto SCPI: Un SCPI fiscal es una sociedad de inversiĆ³n cuyo objetivo no es tanto generar ingresos como proporcionar a los socios ventajas fiscales derivadas de las inversiones inmobiliarias realizadas por la empresa. A diferencia de un SCPI de rendimiento, en un SCPI fiscal se trata de adquirir un inmueble para particulares, si se prefiere la exenciĆ³n fiscal a la rentabilidad bruta, comprar acciones en un SCPI fiscal puede resultar, por tanto, una maniobra llena de sentido comĆŗn.
Por lo tanto, puede beneficiarse de una reducciĆ³n de impuestos inmediata durante un perĆodo que varĆa de 9 a 12 aƱos, segĆŗn el tipo de SCPI fiscal elegido.
Ventajas y desventajas de SCPI
Sociedad de inversiĆ³n inmobiliaria
Ejemplo de inversiĆ³n a travĆ©s de un SCPI
1
Rendimiento de SCPI
Claudia desea obtener ingresos adicionales.
Tiene un capital de 70.000 ā¬.
Adquiere acciones de SCPI y recibe unos ingresos de 788 ā¬ por trimestre con una rentabilidad neta de comisiones estimada en un 4,50%.
DespuĆ©s de pagar el impuesto, tiene un ingreso neto adicional de 566 ā¬ por trimestre.
Sus ahorros estƔn remunerados al 3,20% neto de tasas e impuestos.
2
Impuesto SCPI: Malraux
Perfil del inversor
Renta del suelo: 25.000 ā¬ al aƱo
Base imponible global: 250.000 ā¬ al aƱo
TMI: 41%
InversiĆ³n
AdquisiciĆ³n de acciones de SCPI Monuments Historiques por un importe de 200.000 ā¬
Cuota de suscripciĆ³n: 14%
ParticipaciĆ³n del dĆ©ficit de suelo observado en el aƱo de suscripciĆ³n: 45%
ConfiguraciĆ³n del beneficio fiscal
Importe de la suscripciĆ³n neto de comisiones: 200.000 ā¬ - 14% = 172.000 ā¬
ParticipaciĆ³n del dĆ©ficit: 172.000 ā¬ x 45% = 77.400 ā¬
Ganancia fiscal: 77.400 ā¬ x 41% = 31.734 ā¬
3
Propiedad pura de SCPI
Greg tiene un capital de 100.000 ā¬ para invertir.
Quiere realizar una adquisiciĆ³n de acciones de SCPI. La acciĆ³n estĆ” valorada en 100 ā¬ la unidad.
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Para un desmembramiento de 10 aƱos, la propiedad desnuda representa el 68% de la propiedad total, o 68 ā¬ por unidad.
El cliente adquiere 1.470 acciones propias por 100.000 ā¬ (1.470 x 68 ā¬).
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Valor total de propiedad: 1.470 acciones a 100 ā¬ por unidad = 147.000 ā¬
Valor de propiedad desnudo: 68% de 147.000 ā¬ = 100.000 ā¬
Cuando el usufructo se extingue, se une a la propiedad desnuda (sin impuestos). La ganancia en 10 aƱos es del orden de 47.000 ā¬ sin tener en cuenta una posible revalorizaciĆ³n de las unidades.
