Sociedad Civil de Colocación de Bienes Raíces

 

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De un vistazo, comprenderá las principales especificidades de esta solución.

Operación del producto

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Una ilustración cuantificada

Comprende los mecanismos de esta solución a través de un ejemplo divertido.

 
Immeuble à plusieurs étages

¿Por qué invertir en SCPI?  

 
 

La base de funcionamiento de un SCPI consiste en reunir a varios socios dentro de una empresa con el objetivo de realizar conjuntamente adquisiciones de inmuebles en alquiler.
De forma más concreta, se trata de comprar un inmueble a varios y alquilarlo.

La suscripción de acciones de SCPI le permite, desde unos pocos cientos de euros, invertir en bienes raíces comerciales, que generalmente son más rentables que la vivienda.  

Hay tres tipos de SCPI:

  • SCPI de rendimiento que le permiten recibir ingresos de alquiler regulares  

  • REIT tributarios que generen una reducción del impuesto sobre la renta de acuerdo con la ley tributaria correspondiente

  • SCPI de plusvalía para poder beneficiarse de un fuerte incremento de capital inmobiliario entre la fecha de suscripción y la fecha de reventa de sus participaciones

 

Los administradores de SCPI construyen un patrimonio diversificado mediante la compra de varios tipos de bienes. Dependiendo de las estrategias, invierten en diferentes áreas geográficas, varias clases de activos, varios tipos de propiedad.

Por lo tanto, al comprar sus unidades, se beneficia de una amplia diversificación.  

La herencia de los SCPI es mucho más grande de lo que podría construir por su cuenta

Además, al comprar acciones de SCPI, delegas la gestión del stock inmobiliario en un profesional: el gerente de la empresa.

Finalmente, para aunar más su riesgo, le conviene invertir en varios SCPI, cuyas estrategias de inversión son diferentes, para beneficiarse de una cartera inmobiliaria aún mayor y más diversificada.  

 
Immeuble

SCPI: agrupar el riesgo, diversificar sus estrategias patrimoniales de forma accesible

 

¿Qué es una empresa de inversión inmobiliaria (SCPI)?

Una SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) es una empresa de inversión colectiva cuyo objeto es la adquisición y gestión de propiedades en alquiler para uso residencial o comercial.  

La sociedad gestora que gestiona la SCPI recaudará fondos de los inversores. A continuación, se procederá a la selección de activos o "cartera inmobiliaria" que se encuadren en los estatutos de la SCPI, es decir, correspondientes a la estrategia patrimonial seguida.

Finalmente, el inversor posee acciones que son la representación de su participación en el complejo inmobiliario. Por lo tanto, se beneficia de un prorrateo de los alquileres pagados por todos los inversores, lo que permite una puesta en común muy fuerte de su riesgo de alquiler, que se encuentra diluido para un gran número de inquilinos. Es una forma de construir inmuebles.

 

Además, con un mercado inmobiliario alcista, también se beneficia de la revalorización del parque a lo largo del tiempo con un aumento en el valor de su participación.

De hecho, algunas SCPI tienen como único objetivo revalorizar su participación, este es el caso de las plusvalías de SCPI.

Otros SCPI, Impuestos Los SCPI son inversiones inmobiliarias no cotizadas que le permiten beneficiarse de las reducciones fiscales correspondientes a una ley fiscal de referencia.  

La inversión en propiedad pura de SCPI se puede realizar:

  • en directo,

  • a través de una sociedad civil sujeta al RI.

  • También puede ser realizado por una empresa sujeta al impuesto de sociedades, pero esta solución puede resultar costosa en términos de plusvalía.

La AMF reconoce dos tipos de estatutos para las SCPI, a saber, SCPI con capital fijo o variable.

  • En el caso de un SCPI con capital variable, el tamaño del SCPI está directamente vinculado a las solicitudes de suscripción (compra) o retiro (venta). 

  • Las SCPI de capital fijo consignan el importe máximo de su capital en sus estatutos. Sin embargo, esta cantidad no está fija en el tiempo y estos SCPI pueden ver su cambio de capital. 

 

Presentación de los diferentes SCPI

Usufructo de SCPI

La inversión en el usufructo de las acciones de SCPI se recomienda para una persona física con un déficit de suelo remanente significativo para ser consumida en un corto período de tiempo o para una empresa que desee invertir su efectivo en el mediano plazo.

La adquisición de las acciones de SCPI se realiza generalmente en plena titularidad, pero es posible que ésta solo se refiera al usufructo por un período determinado, siendo otra persona física o jurídica la que ostenta la mera titularidad hasta la extinción del usufructo temporal.

El usufructo es limitado: cuando expira, termina y el usufructuario ya no tiene ningún derecho sobre los bienes desmembrados. La propiedad total se reconstituye en manos del propietario desnudo.
 

Recordatorio: el usufructo es un elemento de los derechos de propiedad. Otorga a su titular el derecho a recaudar ingresos de los SCPI. El usufructo puede ser de por vida (extinción a la muerte del usufructuario) o por un período fijo (extinción en un plazo inicialmente previsto).

El usufructo no es vitalicio sino por un período fijo.

En general, durante la adquisición del usufructo de las acciones de SCPI, el desmembramiento de la propiedad se constituye por un período temporal de 5 a 10 años. El inversor puede elegir el plazo más adecuado a su objetivo y su horizonte de inversión, que puede llegar a los 15 años.

Rentas: Tributación a escala progresiva en la categoría de rentas de la propiedad.  

Ingresos por inversiones de los fondos de la SCPI (ingresos complementarios)  : Tributación en la PFU u opcionalmente en escala progresiva en la categoría de rentas del capital mueble.  

Plusvalías inmobiliarias (venta de edificio por la SCPI):  Tributación sobre las plusvalías inmobiliarias de las personas físicas

​ El usufructo de las acciones de SCPI en poder de una persona física (= persona física) está sujeto a impuestos según las IFI por el valor en propiedad total.

Déficit de tierras de SCPI

Un SCPI denominado "déficit de tierras SCPI" es un SCPI destinado a adquirir  edificios que deben someterse a importantes trabajos de renovación y luego alquilarlos.  

 

A continuación, los partícipes pueden cargar a sus ingresos inmobiliarios existentes oa sus ingresos totales, hasta un límite de 10.700 €, una parte de los gastos deducibles en los que incurre el SCPI para renovar los edificios que ha adquirido.

Una vez renovados, los edificios son alquilados por la SCPI y los socios reciben ingresos regulares en forma de alquileres.

Cada partícipe puede cobrar una parte del déficit de tierras realizado por el SCPI sobre sus ingresos de tierras existentes sin ninguna limitación de monto, y el excedente sobre sus ingresos generales dentro del límite de 10.700 €.

La parte del déficit que supere los 10.700 € o que resulte de los intereses de los préstamos se puede trasladar a la renta de la propiedad durante los 10 años siguientes.

Cuando la renta total del contribuyente sea inferior a 10.700 €, el déficit de suelo que no pudo imputarse constituye un déficit total imputable a la renta total de los 6 años siguientes.

 

Esta ventaja fiscal está excluida del límite general de las lagunas fiscales.

SCPI Pinel

Un SCPI conocido como "SCPI Pinel" es un SCPI que posee activos inmobiliarios especialmente compuestos por edificios elegibles para el sistema Pinel (vivienda nueva o rehabilitada), que permite a los partícipes beneficiarse de una reducción de impuestos además de su participación en las rentas.

Cada partícipe se beneficia de una reducción fiscal basada en el importe de su suscripción retenido dentro del límite de 300.000 € anuales y por contribuyente.

La tasa de reducción varía en función de la duración del compromiso de alquiler que realizará la SCPI:

  • 12% 6 años

  • 18% 9 años

  • 21% 12 años

El contribuyente debe comprometerse a conservar la totalidad de sus valores hasta el vencimiento del compromiso de alquiler suscrito por la SCPI (6 años o 9 años prorrogables hasta 12 años).

La duración del compromiso de alquiler asumido por la SCPI es vinculante para el inversor.

No se cuestionará el beneficio fiscal en caso de fallecimiento del contribuyente.

Propiedad básica de SCPI

Se recomienda la propiedad desnuda de las acciones de SCPI para personas con capital para invertir o capacidad de ahorro significativa y que no necesitan ingresos inmediatos, sino a lo largo del tiempo (diferido en el tiempo).

La adquisición de acciones de SCPI a menudo se lleva a cabo en total propiedad, pero es posible adquirir solo la propiedad pura. Otra persona física o jurídica compra el usufructo por un período temporal. Generalmente, la sociedad gestora es responsable de facilitar las transacciones.

La propiedad pura es un elemento del derecho a la propiedad. Otorga a su titular el derecho a disponer de los bienes sin tener el goce de los mismos, reservándose este último al usufructuario.

Esto implica adquirir la propiedad de un activo desmembrado temporalmente. El usufructo no es vitalicio sino por un período fijo.

En general, cuando se adquiere la propiedad pura de las acciones de SCPI, el desmembramiento de la propiedad se establece por un período temporal de 5 a 20 años. El inversor puede entonces elegir la duración más adecuada para su objetivo y su horizonte de inversión o incluso mezclarlos.

Vencido el usufructo, la sociedad gestora se pondrá en contacto con el propietario desnudo que se ha convertido en propietario pleno para obtener sus datos bancarios para el pago trimestral de los alquileres. No hay cargo para el propietario desnudo cuando finaliza el usufructo.

El inversor que se convierte en el propietario pleno de las acciones puede entonces conservarlas para recibir ingresos regulares y posiblemente ceder la propiedad pura para anticipar la transferencia o incluso venderlas (parcial o totalmente) con el fin de capturar la ganancia de capital mecánica lograda (= valor de la usufructo).

El propietario desnudo no recibe ningún ingreso durante toda la duración del desmembramiento de la propiedad.

La propiedad pura de las acciones de SCPI no está sujeta a impuestos según las IFI. En consecuencia, el préstamo contratado para la adquisición de la propiedad absoluta de las acciones de SCPI no puede registrarse como un pasivo de la IFI.

SCPI Malraux

Un SCPI conocido como "SCPI Malraux" es un SCPI que posee activos inmobiliarios especialmente compuestos por edificios elegibles para el esquema Malraux y que deben ser objeto de una operación de restauración.

 

Los partícipes pueden beneficiarse de una reducción de impuestos en el año de su suscripción.  

Cuando se completa la restauración y se alquilan los edificios, se benefician de una parte de los alquileres.

Cada partícipe se beneficia el año de la suscripción de una reducción fiscal equivalente al 22% o al 30% (según el sector) del importe de su suscripción destinado a la realización de los gastos elegibles para el sistema Malraux, retenido dentro del límite. De € 400.000 durante un período de 4 años.

Cuando la reducción impositiva atribuible para un año fiscal exceda el impuesto adeudado por el contribuyente para ese mismo año, el saldo puede cargarse contra el impuesto sobre la renta adeudado por los siguientes tres años.

La reducción de impuestos de Malraux está excluida del límite general de las lagunas fiscales.

El contribuyente debe comprometerse a conservar todos sus valores hasta el vencimiento del compromiso de alquiler suscrito por la SCPI. Por tanto, el período mínimo de tenencia será igual a la duración del trabajo aumentada en 9 años. No se cuestiona el beneficio fiscal en caso de fallecimiento del contribuyente.

Plusvalía de SCPI

La inversión en capitalización o capitalización de SCPI tiene un objetivo de inversión a más largo plazo que un SCPI de retorno. La mayor parte de la ganancia para el inversor se basa en la ganancia de capital que tarda en surgir.

El objetivo de los SCPI de capitalización es adquirir bienes que tengan un fuerte potencial de reventa y / o revalorización. Los administradores pueden implementar diferentes estrategias: compra de un edificio en bloque y luego cortado, compra de apartamentos alquilados a bajos alquileres, compra de un edificio en ruinas para renovar ...

La consecuencia directa de este tipo de inversión es una renta de alquiler muy baja. De hecho, a diferencia de los SCPI de rendimiento, los SCPI de ganancias de capital tienen como objetivo invertir en bienes raíces residenciales a menudo a bajo costo, lo que genera retornos de alrededor del 2%.

 

Por ejemplo, los alquileres de viviendas sujetos a la ley del 1 de septiembre de 1948 suelen ser inferiores a los gastos y trabajos necesarios para el buen estado del local.

En caso de venta de unidades de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) a un precio superior al pagado para adquirirlas, la plusvalía devengada por el inversor está sujeta al mismo régimen fiscal que la plusvalía embolsada durante la venta del propiedad. 'propiedades.

 

Sin embargo, cuanto más tiempo se hayan mantenido las acciones, menor será el impuesto a pagar.

Rendimiento de SCPI

Los SCPI conocidos como "SCPI de rendimiento" contienen activos compuestos esencialmente por edificios para uso comercial (oficinas, almacenes, tiendas, etc.).  

Este tipo de activos genera mayores ingresos que los inmuebles residenciales y el principal objetivo de las sociedades gestoras es la distribución de los ingresos.  

Es una inversión a largo plazo (entre 8 y 15 años), en particular para amortizar costes.  entrada que son relativamente altos.

Los resultados de la SCPI son gravables directamente al impuesto sobre la renta en manos de los inversores en proporción a las acciones poseídas en el capital.

También están sujetos a cotizaciones a la seguridad social.

Los intereses del préstamo son deducibles si las unidades se han adquirido en plena propiedad.

Agregar la posibilidad de beneficiarse del régimen de micro-tierras  cuando la renta bruta anual de la propiedad sea inferior o igual a 15.000 € en determinadas condiciones.

Si los SCPI se mantienen en un contrato de seguro de vida, las rentas y las plusvalías se gravan únicamente en caso de amortización total o parcial según el régimen fiscal del seguro de vida.

Las plusvalías registradas en la venta de acciones de SCPI se encuadran en el régimen de plusvalías inmobiliarias de personas físicas.

 

Las acciones de SCPI ingresan a la base de la IFI  hasta la fracción de su valor representativo de los edificios en poder de la SCPI directa o indirectamente.

Monumentos históricos de SCPI

Un SCPI conocido como "SCPI Monumentos Históricos" es un SCPI que posee activos inmobiliarios compuestos exclusivamente por edificios clasificados como Monumentos Históricos o registrados en el Inventario Complementario de Monumentos Históricos y que requieren obras de renovación. 

Los partícipes pueden beneficiarse del régimen fiscal de los denominados "monumentos históricos", que  Permite la imputación de los déficits observados sobre la renta de su propiedad y su renta global, sin limitación de cuantía.

Cada partícipe puede cobrar una parte del déficit de tierras realizado por el SCPI sobre sus ingresos de tierras existentes y el excedente sobre sus ingresos generales, sin ninguna limitación de monto.

El excedente se puede transferir a los ingresos totales de los años siguientes, hasta el sexto año inclusive.

El sistema de Monumentos Históricos permite imputar sin limitación a sus ingresos globales el importe del déficit territorial generado por la realización de las obras. En consecuencia, los ingresos a tener en cuenta para el tope de las IFI se reducen considerablemente, o incluso se borran.

El contribuyente debe comprometerse a conservar la totalidad de sus valores durante 15 años. No se cuestiona el beneficio fiscal en caso de fallecimiento del contribuyente o en caso de donación siempre que los donatarios o herederos asuman el compromiso asumido por el donante o el fallecido.

Cómo funcionan los SCPI
Fonctionnement SCPI

Una SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) es una inversión de ahorro segura que ofrece muchas ventajas. Cuando invierte en un SCPI, entonces posee bienes raíces en forma de acciones y no bienes raíces directos. A continuación, esta inversión es gestionada por una sociedad gestora. Es una buena inversión que representa un riesgo bajo al garantizarle una buena rentabilidad.

Los SCPI son una solución de inversión que ofrece un atractivo potencial de rentabilidad sin estar sujetos a las fluctuaciones y volatilidad del mercado de valores.

Accesible desde unos pocos cientos de euros, la inversión en papel piedra ofrece nuevas ventajas a los ahorradores: valoración de activos existentes, ausencia de gestión diaria, establecimiento de ingresos adicionales, diversificación de capital, etc.

Después de suscribirse a sus acciones de SCPI, la recaudación de ingresos no es inmediata. A esto se le llama el período de disfrute. Corresponde al período de no cobranza de ingresos y varía de 3 meses a 6 meses dependiendo del SCPI elegido.

Al administrar su flujo de caja, es importante tener en cuenta la frecuencia del pago de dividendos de los SCPI. 

La gran mayoría de los SCPI pagan rentas a su cuenta corriente trimestralmente.

Ya sea directamente o en un seguro de vida, la inversión en SCPI debe considerarse a largo plazo. Recomendamos un horizonte de inversión de 8 a 10 años.

Al igual que una propiedad comprada directamente, cuanto mayor es la tenencia de unidades, más se amortizan los costos de inversión (mediante el pago de rentas y mediante la valoración de los activos inmobiliarios).

Los diferentes tipos de SCPI
Differentes SCPI

Los SCPI se pueden agrupar en 3 categorías principales en función del objetivo que se persiga.

  • Performance SCPIs: Un performance SCPIs es una empresa de colocación de bienes raíces civiles que invierte en bienes raíces profesionales (oficinas, tiendas, almacenes, hoteles, residencias de ancianos, etc.). Su objetivo es, por tanto, construir una cartera inmobiliaria para ubicar a los inquilinos allí. Éstos, lógicamente, generarán ingresos.

  • SCPI de ganancias: los SCPI de ganancias (también llamados SCPI de valoración o SCPI de capitalización) se distinguen de los SCPI de rendimiento y los SCPI de impuestos porque no distribuyen la renta. Como resultado, permiten evitar la tributación de la renta de la propiedad.

  • El objetivo del SCPI de plusvalía es la valoración de sus activos en el tiempo. El sector de actividad afectado es principalmente el inmobiliario residencial, a diferencia de los vehículos de inversión inmobiliaria que se invierten principalmente en bienes raíces profesionales.

  • Impuesto SCPI: Un SCPI fiscal es una sociedad de inversión cuyo objetivo no es tanto generar ingresos como proporcionar a los socios ventajas fiscales derivadas de las inversiones inmobiliarias realizadas por la empresa. A diferencia de un SCPI de rendimiento, en un SCPI fiscal se trata de adquirir un inmueble para particulares, si se prefiere la exención fiscal a la rentabilidad bruta, comprar acciones en un SCPI fiscal puede resultar, por tanto, una maniobra llena de sentido común.

    • Por lo tanto, puede beneficiarse de una reducción de impuestos inmediata durante un período que varía de 9 a 12 años, según el tipo de SCPI fiscal elegido.

 
 

Ventajas y desventajas de SCPI

 

Sociedad de inversión inmobiliaria

Ejemplo de inversión a través de un SCPI

Rendimiento de SCPI 

Claudia desea obtener ingresos adicionales.

 

Tiene un capital de 70.000 €.

 

Adquiere acciones de SCPI y recibe unos ingresos de 788 € por trimestre con una rentabilidad neta de comisiones estimada en un 4,50%.

Después de pagar el impuesto, tiene un ingreso neto adicional de 566 € por trimestre.

Sus ahorros están remunerados al 3,20% neto de tasas e impuestos.

 

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Impuesto SCPI: Malraux

Perfil del inversor

  • Renta del suelo: 25.000 € al año

  • Base imponible global: 250.000 € al año

  • TMI: 41%

 

Inversión

  • Adquisición de acciones de SCPI Monuments Historiques  por un importe de 200.000 € 

  • Cuota de suscripción: 14%

  • Participación del déficit de suelo observado en el año de suscripción: 45%

 

Configuración del beneficio fiscal

  • Importe de la suscripción neto de comisiones: 200.000 € - 14% = 172.000 €

  • Participación del déficit: 172.000 € x 45% = 77.400 €

  • Ganancia fiscal: 77.400 € x 41% = 31.734 €

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Propiedad pura de SCPI

Greg  tiene un capital de 100.000 € para invertir.

Quiere realizar una adquisición de acciones de SCPI. La acción está valorada en 100 € la unidad.

Para un desmembramiento de 10 años, la propiedad desnuda representa el 68% de la propiedad total, o 68 € por unidad.
El cliente adquiere 1.470 acciones propias por 100.000 € (1.470 x 68 €).

Valor total de propiedad: 1.470 acciones a 100 € por unidad = 147.000 €

Valor de propiedad desnudo: 68% de 147.000 € = 100.000 €
 
Cuando el usufructo se extingue, se une a la propiedad desnuda (sin impuestos). La ganancia en 10 años es del orden de 47.000 € sin tener en cuenta una posible revalorización de las unidades.

Immeuble rénové