Adquisición-Venta
Propiedad desnuda

 

Desarrollar activos inmobiliarios sin aumentar los impuestos IR / IFI

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¿Por qué comprar o vender la propiedad pura?

Comprar bienes inmuebles en propiedad pura, es decir, renunciando a su derecho  Usarlo durante un período de tiempo puede ser una estrategia de inversión eficaz.

 

Hay muchas ventajas de comprar una propiedad pura. El propietario desnudo adquiere automáticamente la propiedad total de la propiedad al final del desmembramiento de la propiedad.
 

De hecho, adquirir la propiedad pura de una propiedad permite:

  • para capitalizar libre de impuestos

  • para obtener una retribución directa  e indirecto (IFI)

La venta de una propiedad al desnudo permite conservar el usufructo de esta última.

 

Así, el pensionado (acreedor de una anualidad - opuesto al deudor) podrá seguir ocupando una propiedad, alquilarla y obtener ingresos de ella durante su vida.

 

Es una solución adecuada si la necesidad de efectivo es importante, porque maximiza el monto del ramo si no existen rentas vitalicias.

 

Vender la propiedad pura de una propiedad permite:

  • para obtener capital inmediatamente (= valor de la propiedad desnuda)

  • si el vendedor tenía la propiedad total, retiene el usufructo y puede usar la propiedad o alquilarla para obtener ingresos adicionales

 
Immeuble moderne

La adquisición y venta de la propiedad desnuda:
una sabia estrategia

 

¿Cómo funciona la compra / venta de propiedad pura?

 

Es posible realizar una inversión inmobiliaria limitando los costes gracias al desmembramiento de la propiedad.

La compra / venta de propiedad pura es un contrato de transferencia de propiedad inmobiliaria relacionado con el desmembramiento de la propiedad de la propiedad inmobiliaria.

 

El derecho de propiedad como derecho real se divide así en propiedad pura y usufructo. La propiedad desnuda es el derecho real que permite a su titular disponer del edificio como desee. Este es esencialmente el derecho a enajenar el edificio. En cuanto al usufructo, permite a su titular quedarse con el uso y uso económico del alojamiento (alquiler).  

Hay muchas ventajas de comprar una propiedad pura. El propietario desnudo adquiere automáticamente la propiedad total de la propiedad al final del desmembramiento de la propiedad. El propietario desnudo no se considera "propietario" de los bienes, por lo que ciertos costos relacionados con la propiedad no le incumben, como el impuesto territorial. Generalmente, la compra de la propiedad pura de un bien se realiza en un solo pago, un "gran grupo" sin rentas vitalicias. Por lo tanto, este sistema permite comprar una propiedad a un valor descontado sin preocuparse por el riesgo, como en el contexto de una venta de renta vitalicia, donde esto influirá en el precio realmente pagado a largo plazo.

La venta de una propiedad al desnudo permite conservar el usufructo de esta última. Así, el beneficiario podrá seguir ocupando una propiedad, alquilarla y obtener ingresos de ella durante su vida. 

 

El principio del desmembramiento

El desmembramiento es la separación, en derecho civil, de las prerrogativas de propiedad (usus, fructus y abusus) de un bien entre varias personas.

Los bienes pueden ser muebles o inmuebles y personas físicas o jurídicas.

  • Usus corresponde al derecho de uso de la propiedad.

  • El fructus tiene derecho a obtener ingresos de la propiedad (es decir, una ganancia).

  • Abuso del derecho a disponer de la propiedad, es decir venderla, regalarla o modificar su naturaleza.

Impuestos e impuestos

Es el usufructuario quien paga el impuesto predial y el impuesto a la vivienda, salvo que el inmueble sea alquilado, entonces será el inquilino quien pagará este último.

Los bienes inmuebles mantenidos en desmembramiento de propiedad entran en el ámbito del patrimonio sujeto a las IFI. 

El usufructuario declara el inmueble por su valor en titularidad plena, o sobre su aportación si sólo posee una parte del usufructo (cuando su patrimonio neto inmobiliario supere los 1,3 millones de euros), yc le corresponde abonar el IFI correspondiente.
Por lo tanto, el propietario desnudo no tiene nada que declarar con respecto a estos bienes.

Nota: Es probable que los herederos (hijos o padres) que obtengan la propiedad pura de bienes raíces conforme a la ley sean responsables ante las IFI.

Duración del usufructo

El usufructo puede ser vitalicio (hasta el final de la vida del usufructuario) o temporal (hasta un plazo fijado en el momento del desmembramiento).

 

Al final del usufructo, la propiedad total es automática y gratuita sobre la cabeza del propietario desnudo.

Usufructuario, propietario desnudo: ¿derechos y obligaciones? 

El usufructuario tiene derecho a habitar el alojamiento así como a alquilarlo. En caso de alquiler, obtiene ingresos de la tierra.

Pero, esté alquilado o no, un edificio tiene cargas que deben ser compartidas entre el usufructuario y el propietario desnudo.

El artículo 606 del Código Civil distribuye estas obligaciones cobrando al usufructuario las reparaciones de mantenimiento y al propietario desnudo las reparaciones mayores.

Ni el usufructuario ni el propietario desnudo pueden vender la propiedad en su totalidad por su cuenta. Todos solo pueden vender sus derechos sobre la propiedad.

El usufructuario, el usufructo y el propietario desnudo, la propiedad desnuda.

 

De mutuo acuerdo, pueden vender la propiedad total. Salvo pacto en contrario, el precio de venta se reparte entre ellos según el valor respectivo de cada uno de sus derechos.

Impuestos

El usufructuario  teniendo el goce de la propiedad desmembrada, puede habitarla o alquilarla. Si lo alquila, obtiene ingresos de él, de los que puede deducir los cargos que realmente ha pagado (gastos de gestión, seguros, mantenimiento).

El dueño desnudo  no cobra rentas y no declara ingresos sobre el edificio desmembrado.

Sin embargo, cuando el edificio es desmembrado y arrendado, puede deducir de los ingresos de la tierra de sus otras propiedades los gastos que realmente pagó por el edificio desmembrado.

 

Solo se refieren a los gastos relacionados con reparaciones importantes.

También puede deducir los intereses de los préstamos que ha contratado para comprar la propiedad del edificio alquilado.

En ausencia de ingresos por tierras, el propietario desnudo puede experimentar un déficit de tierras. Este déficit de tierras puede atribuirse a las condiciones del derecho consuetudinario.

Adquisición fin de desmembramiento:

Al final del desmembramiento, se convierte en el propietario total de la propiedad. Usted puede :

  • mantenerlo para obtener ingresos regulares o para ocuparlo,

  • posiblemente dé la propiedad básica a sus hijos para anticipar la transmisión a un costo menor porque la donación se gravará solo sobre el valor de la propiedad básica,

  • venderlo para capturar la plusvalía obtenida mecánicamente. Consideramos que el precio de compra para calcular la plusvalía corresponde al valor en propiedad total el día de la adquisición de la propiedad desnuda. Esta solución es favorable porque el usufructo se adquiere gratuitamente.

Repartition nue-propriétaire/usufruitier
Usufructuario / Propietario desnudo: Distribución de cargas / impuestos

El propietario desnudo es responsable de los trabajos importantes relacionados con la estructura y solidez general del edificio (cimientos, muros, bóvedas, vigas, cubiertas, sótanos, etc.).

 

El usufructuario asume el mantenimiento diario de la propiedad. Sus obligaciones van mucho más allá de las del arrendatario de una vivienda: la adecuación de la instalación eléctrica o el cambio de un sistema de calefacción obsoleto es responsabilidad del usufructuario en particular.

Impuesto predial: Corresponde al usufructuario, salvo que las partes acuerden lo contrario y por escrito.
Impuesto sobre el patrimonio inmobiliario (IFI): En principio, el usufructuario debe indicar en su declaración el valor del inmueble en plena titularidad. Sin embargo, en el marco del usufructo legal del cónyuge supérstite, el valor de la propiedad se toma en cuenta en los respectivos bienes del usufructuario y del propietario desnudo, hasta sus derechos.

La IFI se divide entre el usufructuario y el propietario desnudo en tres situaciones excepcionales, y con la condición de que el usufructo no sea vendido ni cedido gratuitamente por su titular:

  • en caso de usufructo legal del cónyuge supérstite, usufructo legal de los ascendientes supérstites previa donación entre los cónyuges del reservante en propiedad pura, a falta de descendiente, usufructo forzoso del cónyuge supérstite en presencia de los hijos del primer cama en caso de venta de una propiedad de la que el vendedor se reserva el usufructo o el derecho de uso o habitación y si el comprador de la propiedad desnuda no es un presunto heredero o descendiente del usufructuario, donatario, legatario o intermediario (padre, madre o cónyuge de las partes y descendientes del donatario)

  • en caso de donación o legado con reserva de usufructo a una entidad pública (Estado, departamentos, municipios, etc.), una asociación o fundación reconocida como de utilidad pública.

Fiscalité des rentes viagères
Fiscalidad de las rentas vitalicias

Es probable que los herederos (hijos o padres) que obtengan la propiedad absoluta de bienes raíces en aplicación de la ley sean responsables ante las IFI. En este caso, el valor a declarar en propiedad desnuda depende de la edad del usufructuario a 1 de enero del año, según un baremo definido por el artículo 669 del Código General Tributario. Aumenta con los años y se acerca al valor de la propiedad total.

 

Podemos escapar a la distribución automática del IFI entre el usufructuario y el propietario desnudo. En efecto, dado que la ley impone esta distribución en caso de usufructo legal, heredado durante una sucesión no preparada, la solución es organizar la transmisión de sus activos inmobiliarios, durante su vida.

Tienes varias opciones:

  • Hacer una donación a la última persona con vida, también llamada donación entre cónyuges, para que el usufructo vuelva al cónyuge supérstite en caso de fallecimiento del cónyuge. El impuesto recae entonces sobre el cónyuge supérstite por el valor total de propiedad de la propiedad. Esta disposición permite fortalecer la protección del cónyuge supérstite, en particular si tiene hijos, otorgándole más derechos sobre la herencia y la posibilidad de elegir la propiedad que hereda;

  • Haga una donación en propiedad pura a sus hijos, reservándose el usufructo y la carga del impuesto sobre el valor en propiedad total del inmueble. Cuando usted muere, sus hijos se convierten en propietarios plenos, sin impuestos a la herencia que pagar;

  • Escriba un testamento especificando sus disposiciones.

El usufructo constituido por plazo fijo se estima en el 23% del valor de la totalidad de la propiedad por cada período de diez años de duración del usufructo, sin fracción y sin tener en cuenta la antigüedad del usufructuario.

Sin embargo, estas disposiciones no deben tener el efecto de otorgar al usufructo un valor mayor que el valor del usufructo vitalicio.

Los usufructos establecidos en beneficio de una persona jurídica no pueden durar más de treinta años (Código Civil, art. 619). Estos usufructos tienen por tanto un valor máximo del 69%.

 

De conformidad con el artículo 762 bis del CGI, para la liquidación gratuita de derechos de transmisión, el valor de los derechos de vivienda y uso es el 60% del valor del usufructo determinado de conformidad con el I del artículo 669 del CGI.

En cuanto a los derechos de vivienda y uso establecidos a favor del cónyuge supérstite por el artículo 764 del Código Civil, para la aplicación del baremo es necesario tener en cuenta la edad del cónyuge supérstite al final del plazo. ejercicio del derecho temporal a la vivienda, es decir un año después del fallecimiento.

 

Ventajas y desventajas de la propiedad desnuda

 

Ventajas y desventajas de la propiedad desnuda

 

Propiedad desnuda

Ejemplo de propiedad desnuda

 

Situación inicial

Sandrine tiene un capital disponible de 260.000 €. Le gustaría invertir en bienes raíces para generar ingresos regulares en 15 años cuando se jubile. 

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Adquisición de la propiedad pura de una propiedad

Decide comprar en propiedad desnuda un apartamento estimado en 500.000 €.

El precio de compra de la propiedad desnuda es de 280.000 €.

Para un desmembramiento de la propiedad de 15 años, la propiedad desnuda representa un supuesto del 56% del valor total de la propiedad. 

Durante 15 años, Sandrine no recibe ningún ingreso, no paga ningún impuesto (ni IR, ni PS, ni IFI). 

Al finalizar el desmembramiento, obtiene, libre de impuestos y gravámenes, la titularidad total del inmueble que posteriormente puede alquilar o revender. 

Immeuble à plusieurs étages