Ley Malraux

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Immeuble avec balcons

¿Por qué invertir en la ley Malraux?

 
 

los  Dispositivo Malraux  es un tipo de inversión inmobiliaria que se creó en 1962. Este dispositivo permite una importante reducción de impuestos y está dirigido en particular a hogares con una TMI alta.

De hecho, el principio de este dispositivo consiste en comprar una propiedad en un inmueble antiguo que debe ser completamente renovado (por dentro y por fuera) y no parcialmente.

 

Esto permite a los inversores reducir significativamente los montos de sus impuestos.

 

El monto del trabajo varía según la ubicación de la propiedad. Por tanto, la reducción de impuestos depende de la cantidad de trabajo realizado.

Sin embargo, se deben cumplir una serie de condiciones para que los inversores se beneficien de este dispositivo.

 

La principal ventaja de la inversión de Malraux es, por tanto, la reducción del impuesto sobre la renta.

 

Las obras de reforma, validadas por el arquitecto de los edificios de Francia, rebajan su factura fiscal en un 30 o un 22% de un gasto máximo de 400.000 euros.

Cualquier propietario de un edificio ubicado en un distrito histórico que decida restaurar completamente su propiedad, alquilarla para uso residencial durante 9 años, puede beneficiarse de una reducción de impuestos bajo la ley Malraux.

Monuments historiques

Ley de Malraux:
Exención de impuestos e invertir en bienes de calidad.

 

¿Qué es la ley Malraux?  

 
 
 

Desde 1962, la Ley Malraux ha permitido gravar su inversión realizando trabajos de restauración en inmuebles antiguos.

 

Estos se ubican en cascos históricos de ciudades clasificados como Sectores Protegidos (SS) o que contienen un Plan de Promoción de la Arquitectura y el Patrimonio (antes ZPPAUP).

El dispositivo tiene como objetivo rehabilitar edificios y antiguos barrios franceses, alentando a la mayoría de los contribuyentes a invertir para beneficiarse de reducciones fiscales ventajosas.

Diseñado para proteger y conservar el patrimonio arquitectónico, la ley Malraux  es un sistema de exención del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria que permite al propietario que realiza trabajos de rehabilitación en una antigua propiedad de carácter histórico, ubicada en determinadas zonas, deducir de sus impuestos el coste de la rehabilitación

La ley Malraux le permite beneficiarse de una ventaja fiscal de hasta el 30% de los gastos incurridos por operaciones realizadas a partir de 2012. La reducción de impuestos es proporcional al importe comprometido para la renovación de la propiedad histórica, dentro del límite de 400.000 €, durante 4 años consecutivos.  

La reducción de impuestos que otorga el sistema Malraux varía en función de la zona en la que se encuentra la propiedad. Asciende al 22% de los gastos de obra en la ZPPAUP (zona de protección del patrimonio arquitectónico urbano y paisajístico) o en áreas de mejora de la arquitectura y el patrimonio. El porcentaje llega al 30% en “áreas protegidas” y viejos distritos “degradados”.

Finalmente, al invertir con la ley Malraux, las renovaciones de propiedades pueden estar sujetas a dos arreglos legales:

  • Asociación de Sindicatos Libres (ASL)

  • Venta inmobiliaria reformada (VIR)

 

Condiciones de elegibilidad

Son elegibles:

  • todos los locales destinados a ser habitados una vez finalizada la obra, incluidos los que no lo estaban originalmente;

  • locales no destinados a vivienda, que originalmente no fueron destinados a vivienda y cuyos productos entran en la categoría de rentas de la propiedad.
     

El edificio debe estar ubicado en un sitio patrimonial notable (SPR) y debe:

  • estar cubierto por un plan de protección y mejora aprobado (PSMV);

  • estar cubierto por un plan de promoción arquitectónica y patrimonial aprobado (PVAP);

  • o, en su defecto, ser objeto de una restauración declarada de utilidad pública. 


Hasta el 31 de diciembre de 2022, cuando la restauración haya sido declarada de utilidad pública, también podrá ser un edificio ubicado:

  • en un antiguo barrio degradado;

  • en un distrito con una alta concentración de viviendas antiguas degradadas y cubierto por un convenio plurianual como parte del nuevo programa nacional de renovación urbana (NPNRU).

Valor añadido y acumulación de medidas

En principio, los gastos de restauración efectuados desde la adquisición por parte del comprador del edificio no pueden ser deducidos de la plusvalía imponible por las obras realizadas por el vendedor en el inmueble. 
Solo se puede utilizar la tarifa plana del 15% después de 5 años de detención.

Caso especial de la inversión realizada en el marco de un VIR (Venta de Edificio a rehabilitar) 
En esta hipótesis, las obras forman parte integrante del precio de compra sin que sea necesario cuestionar la cuestión del incremento de las mismas.

La reducción se puede combinar con el antiguo dispositivo Cosse.
 

Sin embargo, no se puede combinar con:

  • Dispositivos Scellier, Duflot o Pinel,

  • el plan de vivienda Girardin,

  • el sistema Demessine,

  • el dispositivo Censi-Bouvard.

Condiciones de alquiler

  • La operación debe resultar en la restauración completa del edificio. Este sistema se aplica a las operaciones de restauración inmobiliaria para las cuales se haya presentado una solicitud de permiso de construcción o una declaración previa después del 1 de enero de 2017.

  • El alquiler debe realizarse dentro de los 12 meses posteriores a la finalización de los trabajos de restauración.

  • Si el local se utiliza para vivienda, el alquiler debe utilizarse como residencia principal del inquilino.

  • El alquiler no puede concederse a un miembro de la familia fiscal, ni a un ascendiente o descendiente del contribuyente. 

  • No se debe respetar el límite de recursos de ningún inquilino.

  • El inversor debe comprometerse a alquilar la propiedad por un período de 9 años.

Cargos deducibles y tope

Para el cálculo del beneficio fiscal se tiene en cuenta lo siguiente:

  • trabajos de demolición, restauración de techos o muros exteriores, reasignación a vivienda, impuesta por la autoridad pública;

  • trabajos de reparación como techos o trabajos de reparación de paredes exteriores o trabajos para reutilizar un edificio originalmente destinado a vivienda y que había perdido este uso para la vivienda;

  • obras de mejora del hogar;

  • trabajos de urbanización de áticos, áticos o zonas comunes para hacerlos habitables;

  • primas de seguros;

  • trabajo de cumplimiento;

  • los gastos de gestión;

  • cuotas de membresía para asociaciones de restauración de suelos urbanos.

Fiscalidad e IFI

El monto de la reducción de impuestos es igual a los montos de los gastos elegibles multiplicados por una tasa de reducción de impuestos igual a:

  • 30% del gasto total para edificios ubicados en PSMV, AD o en distritos aprobados.

  • 22% del gasto total para edificios ubicados en PVAP.

Los gastos que dan lugar a la reducción de impuestos de la ley Malraux se retienen dentro del límite de 400.000 euros durante 4 años.

 

Si el monto del gasto es menor, el contribuyente puede cobrar el trabajo en 1, 2, 3 o 4 años. Luego se beneficia de la reducción total de impuestos.

El dispositivo Malraux está incluido por naturaleza en el cálculo del IFI.

 

No obstante, por cuestiones de optimización fiscal en el impuesto sobre la renta, aconsejamos a nuestros clientes que realicen su inversión a través de financiación bancaria.

De hecho, en este caso, la base imponible en el IFI se mantiene sin cambios, porque los activos del contribuyente se incrementan por nuevos inmuebles, pero los pasivos también incluyen nueva deuda. En total, el impacto de la operación es nulo con respecto a las IFI.

Además, a diferencia de una segunda vivienda, una inversión inmobiliaria se puede descontar en un 10 o 20% en el cálculo de la base imponible de las IFI, teniendo en cuenta la liquidez reducida.

Detención

Detención

La inversión se puede realizar:

  • en directo,

  • a través de una empresa no sujeta al impuesto de sociedades,

  • o mediante la suscripción de acciones en sociedades de inversión inmobiliaria (SCPI).

El contribuyente debe ser el propietario pleno del inmueble o de los valores (acciones de SCI o SCPI).

Se excluye cualquier desmembramiento de bienes, excepto en el caso específico de muerte del contribuyente.  

Una compra conjunta es bastante posible.

 

Cada copropietario se beneficia de la reducción de impuestos calculada sobre la fracción de gastos elegibles correspondiente a la cuota.

 
Ley Malraux: Operación

La inversión en rehabilitación inmobiliaria de Malraux permite a un contribuyente domiciliado en Francia obtener una reducción fiscal a cambio de la adquisición de un inmueble ubicado en un edificio que será objeto de obras de rehabilitación con el objetivo de ser alquilado para uso residencial durante nueve años.

Para beneficiarse de esta bonificación fiscal, debe cumplir con toda una serie de condiciones.

  • El edificio debe estar ubicado en un área protegida, un antiguo distrito degradado, un área de valorización de la arquitectura y el patrimonio o una zona de patrimonio arquitectónico y paisajístico (ZPPAUP);

  • el edificio debe someterse a una restauración completa y no a una simple renovación;

  • el trabajo todavía se lleva a cabo bajo la autoridad del arquitecto de los Edificios de Francia (ABF);

  • debe alquilar el alojamiento por un mínimo de nueve años.

Fonctionnement Malraux
Ley Malraux: Operación

El importe de la reducción fiscal concedida en virtud de la ley Malraux se calcula sobre la cantidad de trabajo realizado. Sin embargo, la reducción de impuestos depende de la ubicación del edificio a restaurar, dentro de las áreas elegibles. Aquí está el detalle:

  • en el caso de un Plan de Mejoramiento y Salvaguarda (PSMV), la reducción asciende al 30% de los costos de obra;

  • en barrios antiguos degradados y barrios NPNRU, la reducción también asciende al 30%;

  • en el caso de un Plan de Promoción de la Arquitectura (PVAP), la reducción de impuestos se establece en el 22%.

Sin embargo, la ley Malraux está sujeta a un límite de gastos para las obras. El límite de gasto es ahora de 400.000 euros repartidos en 4 años, es decir, una reducción fiscal máxima de 120.000 euros durante el período.

Fiscalité Malraux
 

Ventajas y desventajas del dispositivo Malraux

Ley Malraux

Ejemplo de uso de la ley Malraux

Situación inicial

Sabine y Paul están casados y tienen dos hijos. 

Ahora quieren invertir en bienes raíces para desarrollar sus activos con el fin de recibir ingresos adicionales en la jubilación mientras reducen su impuesto sobre la renta.

Actualmente pagan 16.000 € de impuesto sobre la renta al año y quieren reducir la carga fiscal.

 

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Inversión en Malraux

Después de investigar, su elección se detiene en un apartamento de 2 habitaciones, elegible para Malraux.

 

El precio de compra es de 320.000 € con obra estimada en 171.000 €

  

Se beneficiarán de una reducción fiscal de 30.000 € durante el primer año,  luego 21.300 € el segundo año.

3

Situación final

Gracias a la prórroga del exceso de reducción de impuestos, no pagarán el impuesto sobre la renta durante más de 3 años.

 

En total, se benefician de una reducción fiscal total de 51.300 €, o el 16% de su inversión.

Complexe de logements modernes