ĀæQue quieres saber?
ĀæPor quĆ© invertir en la ley Malraux?
los Dispositivo Malraux es un tipo de inversiĆ³n inmobiliaria que se creĆ³ en 1962. Este dispositivo permite una importante reducciĆ³n de impuestos y estĆ” dirigido en particular a hogares con una TMI alta.
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De hecho, el principio de este dispositivo consiste en comprar una propiedad en un inmueble antiguo que debe ser completamente renovado (por dentro y por fuera) y no parcialmente.
Esto permite a los inversores reducir significativamente los montos de sus impuestos.
El monto del trabajo varĆa segĆŗn la ubicaciĆ³n de la propiedad. Por tanto, la reducciĆ³n de impuestos depende de la cantidad de trabajo realizado.
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Sin embargo, se deben cumplir una serie de condiciones para que los inversores se beneficien de este dispositivo.
La principal ventaja de la inversiĆ³n de Malraux es, por tanto, la reducciĆ³n del impuesto sobre la renta.
Las obras de reforma, validadas por el arquitecto de los edificios de Francia, rebajan su factura fiscal en un 30 o un 22% de un gasto mƔximo de 400.000 euros.
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Cualquier propietario de un edificio ubicado en un distrito histĆ³rico que decida restaurar completamente su propiedad, alquilarla para uso residencial durante 9 aƱos, puede beneficiarse de una reducciĆ³n de impuestos bajo la ley Malraux.
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Ley de Malraux:
ExenciĆ³n de impuestos e invertir en bienes de calidad.
ĀæQuĆ© es la ley Malraux?
Desde 1962, la Ley Malraux ha permitido gravar su inversiĆ³n realizando trabajos de restauraciĆ³n en inmuebles antiguos.
Estos se ubican en cascos histĆ³ricos de ciudades clasificados como Sectores Protegidos (SS) o que contienen un Plan de PromociĆ³n de la Arquitectura y el Patrimonio (antes ZPPAUP).
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El dispositivo tiene como objetivo rehabilitar edificios y antiguos barrios franceses, alentando a la mayorĆa de los contribuyentes a invertir para beneficiarse de reducciones fiscales ventajosas.
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DiseƱado para proteger y conservar el patrimonio arquitectĆ³nico, la ley Malraux es un sistema de exenciĆ³n del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria que permite al propietario que realiza trabajos de rehabilitaciĆ³n en una antigua propiedad de carĆ”cter histĆ³rico, ubicada en determinadas zonas, deducir de sus impuestos el coste de la rehabilitaciĆ³n
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La ley Malraux le permite beneficiarse de una ventaja fiscal de hasta el 30% de los gastos incurridos por operaciones realizadas a partir de 2012. La reducciĆ³n de impuestos es proporcional al importe comprometido para la renovaciĆ³n de la propiedad histĆ³rica, dentro del lĆmite de 400.000 ā¬, durante 4 aƱos consecutivos.
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La reducciĆ³n de impuestos que otorga el sistema Malraux varĆa en funciĆ³n de la zona en la que se encuentra la propiedad. Asciende al 22% de los gastos de obra en la ZPPAUP (zona de protecciĆ³n del patrimonio arquitectĆ³nico urbano y paisajĆstico) o en Ć”reas de mejora de la arquitectura y el patrimonio. El porcentaje llega al 30% en āĆ”reas protegidasā y viejos distritos ādegradadosā.
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Finalmente, al invertir con la ley Malraux, las renovaciones de propiedades pueden estar sujetas a dos arreglos legales:
AsociaciĆ³n de Sindicatos Libres (ASL)
Venta inmobiliaria reformada (VIR)
Condiciones de elegibilidad
Son elegibles:
todos los locales destinados a ser habitados una vez finalizada la obra, incluidos los que no lo estaban originalmente;
locales no destinados a vivienda, que originalmente no fueron destinados a vivienda y cuyos productos entran en la categorĆa de rentas de la propiedad.
El edificio debe estar ubicado en un sitio patrimonial notable (SPR) y debe:
estar cubierto por un plan de protecciĆ³n y mejora aprobado (PSMV);
estar cubierto por un plan de promociĆ³n arquitectĆ³nica y patrimonial aprobado (PVAP);
o, en su defecto, ser objeto de una restauraciĆ³n declarada de utilidad pĆŗblica.
Hasta el 31 de diciembre de 2022, cuando la restauraciĆ³n haya sido declarada de utilidad pĆŗblica, tambiĆ©n podrĆ” ser un edificio ubicado:
en un antiguo barrio degradado;
en un distrito con una alta concentraciĆ³n de viviendas antiguas degradadas y cubierto por un convenio plurianual como parte del nuevo programa nacional de renovaciĆ³n urbana (NPNRU).
Valor aƱadido y acumulaciĆ³n de medidas
En principio, los gastos de restauraciĆ³n efectuados desde la adquisiciĆ³n por parte del comprador del edificio no pueden ser deducidos de la plusvalĆa imponible por las obras realizadas por el vendedor en el inmueble.
Solo se puede utilizar la tarifa plana del 15% despuĆ©s de 5 aƱos de detenciĆ³n.
Caso especial de la inversiĆ³n realizada en el marco de un VIR (Venta de Edificio a rehabilitar)
En esta hipĆ³tesis, las obras forman parte integrante del precio de compra sin que sea necesario cuestionar la cuestiĆ³n del incremento de las mismas.
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La reducciĆ³n se puede combinar con el antiguo dispositivo Cosse.
Sin embargo, no se puede combinar con:
Dispositivos Scellier, Duflot o Pinel,
el plan de vivienda Girardin,
el sistema Demessine,
el dispositivo Censi-Bouvard.
Condiciones de alquiler
La operaciĆ³n debe resultar en la restauraciĆ³n completa del edificio. Este sistema se aplica a las operaciones de restauraciĆ³n inmobiliaria para las cuales se haya presentado una solicitud de permiso de construcciĆ³n o una declaraciĆ³n previa despuĆ©s del 1 de enero de 2017.
El alquiler debe realizarse dentro de los 12 meses posteriores a la finalizaciĆ³n de los trabajos de restauraciĆ³n.
Si el local se utiliza para vivienda, el alquiler debe utilizarse como residencia principal del inquilino.
El alquiler no puede concederse a un miembro de la familia fiscal, ni a un ascendiente o descendiente del contribuyente.
No se debe respetar el lĆmite de recursos de ningĆŗn inquilino.
El inversor debe comprometerse a alquilar la propiedad por un perĆodo de 9 aƱos.
Cargos deducibles y tope
Para el cƔlculo del beneficio fiscal se tiene en cuenta lo siguiente:
trabajos de demoliciĆ³n, restauraciĆ³n de techos o muros exteriores, reasignaciĆ³n a vivienda, impuesta por la autoridad pĆŗblica;
trabajos de reparaciĆ³n como techos o trabajos de reparaciĆ³n de paredes exteriores o trabajos para reutilizar un edificio originalmente destinado a vivienda y que habĆa perdido este uso para la vivienda;
obras de mejora del hogar;
trabajos de urbanizaciĆ³n de Ć”ticos, Ć”ticos o zonas comunes para hacerlos habitables;
primas de seguros;
trabajo de cumplimiento;
los gastos de gestiĆ³n;
cuotas de membresĆa para asociaciones de restauraciĆ³n de suelos urbanos.
Fiscalidad e IFI
El monto de la reducciĆ³n de impuestos es igual a los montos de los gastos elegibles multiplicados por una tasa de reducciĆ³n de impuestos igual a:
30% del gasto total para edificios ubicados en PSMV, AD o en distritos aprobados.
22% del gasto total para edificios ubicados en PVAP.
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Los gastos que dan lugar a la reducciĆ³n de impuestos de la ley Malraux se retienen dentro del lĆmite de 400.000 euros durante 4 aƱos.
Si el monto del gasto es menor, el contribuyente puede cobrar el trabajo en 1, 2, 3 o 4 aƱos. Luego se beneficia de la reducciĆ³n total de impuestos.
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El dispositivo Malraux estƔ incluido por naturaleza en el cƔlculo del IFI.
No obstante, por cuestiones de optimizaciĆ³n fiscal en el impuesto sobre la renta, aconsejamos a nuestros clientes que realicen su inversiĆ³n a travĆ©s de financiaciĆ³n bancaria.
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De hecho, en este caso, la base imponible en el IFI se mantiene sin cambios, porque los activos del contribuyente se incrementan por nuevos inmuebles, pero los pasivos tambiĆ©n incluyen nueva deuda. En total, el impacto de la operaciĆ³n es nulo con respecto a las IFI.
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AdemĆ”s, a diferencia de una segunda vivienda, una inversiĆ³n inmobiliaria se puede descontar en un 10 o 20% en el cĆ”lculo de la base imponible de las IFI, teniendo en cuenta la liquidez reducida.
DetenciĆ³n
DetenciĆ³n
La inversiĆ³n se puede realizar:
en directo,
a travƩs de una empresa no sujeta al impuesto de sociedades,
o mediante la suscripciĆ³n de acciones en sociedades de inversiĆ³n inmobiliaria (SCPI).
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El contribuyente debe ser el propietario pleno del inmueble o de los valores (acciones de SCI o SCPI).
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Se excluye cualquier desmembramiento de bienes, excepto en el caso especĆfico de muerte del contribuyente.
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Una compra conjunta es bastante posible.
Cada copropietario se beneficia de la reducciĆ³n de impuestos calculada sobre la fracciĆ³n de gastos elegibles correspondiente a la cuota.
La inversiĆ³n en rehabilitaciĆ³n inmobiliaria de Malraux permite a un contribuyente domiciliado en Francia obtener una reducciĆ³n fiscal a cambio de la adquisiciĆ³n de un inmueble ubicado en un edificio que serĆ” objeto de obras de rehabilitaciĆ³n con el objetivo de ser alquilado para uso residencial durante nueve aƱos.
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Para beneficiarse de esta bonificaciĆ³n fiscal, debe cumplir con toda una serie de condiciones.
El edificio debe estar ubicado en un Ć”rea protegida, un antiguo distrito degradado, un Ć”rea de valorizaciĆ³n de la arquitectura y el patrimonio o una zona de patrimonio arquitectĆ³nico y paisajĆstico (ZPPAUP);
el edificio debe someterse a una restauraciĆ³n completa y no a una simple renovaciĆ³n;
el trabajo todavĆa se lleva a cabo bajo la autoridad del arquitecto de los Edificios de Francia (ABF);
debe alquilar el alojamiento por un mĆnimo de nueve aƱos.
El importe de la reducciĆ³n fiscal concedida en virtud de la ley Malraux se calcula sobre la cantidad de trabajo realizado. Sin embargo, la reducciĆ³n de impuestos depende de la ubicaciĆ³n del edificio a restaurar, dentro de las Ć”reas elegibles. AquĆ estĆ” el detalle:
en el caso de un Plan de Mejoramiento y Salvaguarda (PSMV), la reducciĆ³n asciende al 30% de los costos de obra;
en barrios antiguos degradados y barrios NPNRU, la reducciĆ³n tambiĆ©n asciende al 30%;
en el caso de un Plan de PromociĆ³n de la Arquitectura (PVAP), la reducciĆ³n de impuestos se establece en el 22%.
Sin embargo, la ley Malraux estĆ” sujeta a un lĆmite de gastos para las obras. El lĆmite de gasto es ahora de 400.000 euros repartidos en 4 aƱos, es decir, una reducciĆ³n fiscal mĆ”xima de 120.000 euros durante el perĆodo.
Ventajas y desventajas del dispositivo Malraux
Ley Malraux
Ejemplo de uso de la ley Malraux
1
SituaciĆ³n inicial
Sabine y Paul estƔn casados y tienen dos hijos.
Ahora quieren invertir en bienes raĆces para desarrollar sus activos con el fin de recibir ingresos adicionales en la jubilaciĆ³n mientras reducen su impuesto sobre la renta.
Actualmente pagan 16.000 ā¬ de impuesto sobre la renta al aƱo y quieren reducir la carga fiscal.
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InversiĆ³n en Malraux
DespuĆ©s de investigar, su elecciĆ³n se detiene en un apartamento de 2 habitaciones, elegible para Malraux.
El precio de compra es de 320.000 ā¬ con obra estimada en 171.000 ā¬
Se beneficiarĆ”n de una reducciĆ³n fiscal de 30.000 ā¬ durante el primer aƱo, luego 21.300 ā¬ el segundo aƱo.
3
SituaciĆ³n final
Gracias a la prĆ³rroga del exceso de reducciĆ³n de impuestos, no pagarĆ”n el impuesto sobre la renta durante mĆ”s de 3 aƱos.
En total, se benefician de una reducciĆ³n fiscal total de 51.300 ā¬, o el 16% de su inversiĆ³n.
