Puede ser propietario del activo:

• directamente (en su propio nombre), es decir sin una estructura intermedia, es parte de sus activos,

• oa través de un SCI, es decir, eres socio de la empresa que adquiere el inmueble.  

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La Société Civile Immobilière (SCI) se utiliza a menudo en el contexto de inversiones inmobiliarias de alquiler familiar, porque permite que varias personas sean propietarias de la propiedad sin las preocupaciones de la propiedad conjunta.

Además, optimiza la transmisión del patrimonio a los niños mientras mantiene el control.

Adquisición de efectivo:

La adquisición inmobiliaria de una propiedad de alquiler gracias a una aportación personal permite obtener ingresos regulares de forma inmediata.

Si el inversor desea recibir ingresos diferidos en el tiempo, puede optar por la adquisición de la propiedad absoluta de una propiedad de alquiler. En este caso, el usufructo caducará el día en que el inversor desee aprovechar los ingresos por alquiler.  

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Pago a crédito: 

El plazo del préstamo coincidirá con la fecha deseada de recepción de ingresos (diferido en el tiempo) y el interés del préstamo reducirá la renta de la propiedad gravable.

Si la adquisición se financia con hipoteca, es recomendable consultar con una entidad de crédito o un corredor para obtener una financiación adaptada a la situación del prestatario.
El préstamo puede ser:

• depreciable reembolso del capital prestado a lo largo del tiempo

• o bien; reembolso del capital prestado de una sola vez al final del préstamo.

  • Sin embargo, el préstamo en multa requiere una contribución que se colocará en un contrato para garantizar el reembolso a largo plazo (= respaldo).

Beneficios de ser propietario de una propiedad inmobiliaria directamente  : 

• Sencillez de adquisición,

• Impuesto sobre la renta independientemente de la naturaleza de la actividad,

• La plusvalía está sujeta al régimen de plusvalías inmobiliarias para particulares.

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Desventajas de ser propietario de bienes raíces en vivo: 

• Pocas soluciones de optimización legal y fiscal,

• Si hay varios compradores (propiedad conjunta): es necesario el acuerdo de todos.

El inmueble en alquiler puede ser una vivienda, pero también una oficina, una tienda, etc. El contrato de arrendamiento depende del uso que el inquilino haga del inmueble.

• Inquilino para uso como residencia principal: arrendamiento residencial (Ley de 6 de julio de 1989)  

  • ​ En alquiler vacío, el plazo de arrendamiento es de tres años. Pero no se excluye celebrar un contrato de arrendamiento más largo, de cuatro años por ejemplo, aunque no sea habitual. Cuando el contrato de arrendamiento llega al final de los tres años, se renueva mediante acuerdo tácito por la misma duración, sin necesidad de firmar uno nuevo.

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• Inquilino para uso profesional: arrendamiento profesional

  • ​ Si el propietario es una persona jurídica (una empresa), el contrato de arrendamiento se formaliza obligatoriamente por seis años, a menos que usted sea dueño de la propiedad a través de un LIC familiar (constituido entre parientes y aliados hasta el cuarto grado inclusive), en cuyo caso el contrato de arrendamiento es de tres años.

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• El inquilino tiene uso comercial: arrendamiento comercial

  • ​ El contrato de arrendamiento se concluye por un mínimo de 9 años. El arrendador y el inquilino pueden decidir celebrar un contrato por un período más largo. Pero el contrato no puede celebrarse por tiempo indefinido. El arrendador debe pagar una indemnización por desalojo al arrendatario en caso de rescisión del contrato de arrendamiento comercial.

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Tienes la opción de celebrar un contrato por un período inferior a tres años y al menos un año si tienes un motivo familiar o profesional que lo justifique.

Este patrón  debe especificarse en el contrato de arrendamiento así como el evento que dará por terminado el contrato de arrendamiento (jubilación, regreso de un hijo del extranjero, etc.).  

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Finalmente, varios mecanismos permiten garantizar el pago del alquiler:

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• La fianza: En caso de incumplimiento por parte del inquilino o daños, el arrendador puede recurrir a la fianza:

  • simple (solo puede intervenir después de haber relanzado al inquilino varias veces) o conjunto (solicitado al primer impago)

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• Garantía de alquileres impagados: seguro privado que el arrendador puede contratar con un banco o una compañía de seguros. Cubre tanto los alquileres impagados como los daños, pero no es gratuito (la cotización cuesta entre el 2,5% y el 5% del alquiler anual).  

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• La garantía Visale: Es la organización "Action Logement" que actúa como garante y es gratuita. Cubre la duración total del contrato de arrendamiento dentro del límite de 36 meses de facturas impagas. Se puede utilizar en particular cuando el inquilino tiene ingresos escasos o nulos o si se encuentra en una situación precaria.

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• El fondo solidario de vivienda: esta garantía cubre a personas en dificultad y por tanto no asegurables.

Ventajas de ser propietario de un inmueble a través de un SCI: 

• Modificación de los estatutos (nombramiento y cese del gerente, reglas de quórum y mayoría, cláusula de aprobación),

• Transmisión progresiva con conservación de potencia,

• Modificar la gestión de la propiedad entre cónyuges,

• Evite la propiedad conjunta,

• Evite la presunción de propiedad.

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Desventajas de ser propietario de un inmueble a través de un SCI: 

• Costo de gestión,

• Llevando cuentas,

• Responsabilidad solidaria e indefinida de los socios,

• El alquiler amueblado conlleva impuestos en el IS.

Cuando alquila un apartamento vacío de muebles, la renta debe ser indicada en la categoría "Rentas de la propiedad" de su planilla de contribución sobre ingresos (n ° 2042).

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Existen dos regímenes tributarios para la renta de la tierra: el régimen de micro-tierras o el régimen real.

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Micro-foncier: La declaración de la renta de la tierra bajo el régimen de micro-foncier está reservada a los hogares inversores que reciben menos de 15.000 € al año en rentas brutas.

Establece una reducción a tanto alzado del 30% sobre las rentas brutas totales recibidas para tener en cuenta todos los costes asociados con estas inversiones de alquiler.

El régimen de microterreno no se aplica en determinadas situaciones (monumentos históricos, viviendas en régimen de deducción especial).

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El régimen actual puede elegirse independientemente del importe de las rentas percibidas, y pasa a ser obligatorio más allá de los 15.000 € anuales. Su principal ventaja es que tiene en cuenta todos los cargos deducibles de la renta de la propiedad antes de impuestos.

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Los cargos que se pueden deducir de los ingresos de su propiedad son numerosos. Incluyen:

• Gastos de obra, renovación y reparación.

• Realización de diagnósticos inmobiliarios.

• interés del préstamo y seguro del prestatario

• seguro de propiedad, así como seguro de alquiler impago

• Cargos de condominio, con la excepción de los cargos de alquiler recuperables.

• impuesto a la propiedad

Si la totalidad de estos cargos supera el 30% del importe de las rentas, le conviene pasar al régimen real. En algunos casos, cargos muy elevados pueden incluso permitirle generar un déficit atribuible a los ingresos de la propiedad, pero también a todos los ingresos del contribuyente.

Nota: Por otro lado, los trabajos de construcción, reconstrucción o expansión no se pueden deducir de los ingresos de su propiedad.

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Si la inversión en inmueble tradicional (sin amueblar) no permite amortizar la parte inmobiliaria (a diferencia de la LMNP por ejemplo), alguna obra es 100% deducible y facturable hasta el límite de 10.700 € anuales.

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Cada año, puedes deducir de tus ingresos hasta 10.700 € de déficit de suelo (o 15.300 € en determinados casos especiales).

Sin embargo, el exceso de déficit de tierras se puede traspasar y deducir:

• por 6 años de todos tus ingresos

• durante 10 años solo con los ingresos de la tierra.

Si los ingresos son más bajos que los cargos, esto crea un déficit de tierra. Esto es entonces imputable a la renta total del contribuyente, bajo ciertas condiciones y límites.

• De hecho, los gastos distintos de los intereses del préstamo pueden deducirse de los demás ingresos del declarante hasta un límite de 10.700 € al año.

• La fracción de los cargos vinculados a los intereses del préstamo solo se puede cargar a los ingresos de la propiedad. Los intereses del préstamo son deducibles únicamente de los ingresos de su propiedad, por lo que no puede deducirlos de sus ingresos generales.

  • Al calcular el déficit de la tierra, primero debe deducir los intereses del préstamo de los ingresos de su propiedad, antes de deducir otros cargos.