ĀæQue quieres saber?
Por que alquilar amueblado ?
La principal ventaja de los alquileres amueblados radica en su fiscalidad muy favorable.
ā
De hecho, la dieta Real Simplificado a menudo permite a los propietarios de alquileres amueblados evitar pagar impuestos durante varios aƱos, en particular gracias a la posibilidad de depreciar la propiedad de alquiler y deducir todos los cargos inherentes a la actividad de alquiler amueblado.
ā
A cambio del mobiliario proporcionado al inquilino, obviamente, el alquiler del alojamiento amueblado es superior al del alojamiento vacĆo.
ā
Puedes pedir un alquiler entre un 10% y un 30% superior por un alquiler amueblado que por un alojamiento vacĆo equivalente en cuanto a superficie, calidad y ubicaciĆ³n, lo que te asegura una mejor rentabilidad bruta.
ā
Asimismo, el importe mƔximo de la fianza a pagar por el arrendador supera al del alojamiento sin amueblar.
De hecho, en un alquiler sin amueblar, el propietario-arrendador puede exigir un mĆ”ximo de 1 mes de alquiler como depĆ³sito de garantĆa contra 2 meses para el alojamiento amueblado.
ā
Hay dos tipos de alquiler amueblado:
Alquiler amueblado no profesional (LMNP)
Alquiler profesional amueblado (LMP)
Ambos se rigen por reglas especĆficas.
ā
En general, los alquileres amueblados permiten :
Obtener ingresos adicionales con bajos impuestos,
Diversificar sus activos y fuentes de ingresos.
Para beneficiarse de la cobertura de la seguridad social (LMP)
ā
Alquiler amueblado: Rentabilidad y fiscalidad atractiva
ĀæCĆ³mo funciona el alquiler amueblado?
Los alquileres amueblados estƔn destinados a personas que desean diversificar sus activos y sus fuentes de ingresos, o simplemente generar ingresos adicionales a largo plazo mediante el control de los impuestos.
Consiste en alquilar una o mĆ”s viviendas amuebladas con mobiliario suficiente para que un inquilino pueda entrar al local y vivir en Ć©l normalmente con sĆ³lo sus efectos personales.
El alojamiento amueblado es un alojamiento con al menos algunos muebles, para permitir que el inquilino duerma, coma y viva adecuadamente. El alojamiento amueblado es un alojamiento decente equipado con un mĆnimo de mobiliario: ropa de cama con edredĆ³n o manta. Persianas o cortinas en los dormitorios.
Si se trata de una actividad civil desde el punto de vista legal, pero el alquiler amueblado es considerado desde el punto de vista fiscal como una actividad comercial, lo que tiene importantes ventajas.
Menos difundidos que los alquileres vacĆos, los alquileres amueblados permiten satisfacer la demanda de vivienda de estudiantes, personas que se desplazan por motivos profesionales, expatriados y otras personas mĆ³viles que no quieren cargarse con muebles.
ā
Se destacan dos estados de acuerdo con ciertos umbrales de elegibilidad:
La empresa de alquiler amueblado no profesional (LMNP)
empresa profesional de alquiler amueblado (LMP)
ā
Para ser un alquiler amueblado no profesional (LMNP), la renta anual no debe superar los 23.000 euros anuales o el 50% de la renta total del hogar. El estatuto se aplica tan pronto como se cumple una de estas dos condiciones. Por el contrario, cuando los ingresos anuales por alquiler superan los 23.000 euros y representan mĆ”s del 50% de los ingresos del hogar, se exige la condiciĆ³n de empresa profesional de alquiler amueblado (LMP).
ā
En el alquiler amueblado, existen varios tipos de contrato de alquiler que se diferencian segĆŗn la duraciĆ³n y el motivo de la estancia de los ocupantes del alojamiento:
Arrendamiento de la residencia principal de alquiler amueblado: Si el alojamiento constituye la residencia principal del inquilino, es aconsejable hacerle firmar un contrato de alquiler de la Residencia Principal amueblada.
Este contrato de alquiler, sujeto a la Ley N Ā° 89-462 del 6 de julio de 1989, se concluye por un perĆodo de 12 meses, tĆ”citamente renovable.Arrendamiento de movilidad: EstĆ” dirigido a inquilinos en situaciĆ³n de movilidad (estudiantes, prĆ”cticas, cesiĆ³n, traslado, formaciĆ³n profesional) que necesiten alojamiento por un perĆodo temporal de entre 1 y 10 meses.
Contrato de arrendamiento para estudiantes: El contrato de arrendamiento para estudiantes es una alternativa al contrato de arrendamiento amueblado clĆ”sico. Este contrato de arrendamiento solo se puede ofrecer a alojamientos amueblados, destinados a alquileres de corta duraciĆ³n. Es por un perĆodo no renovable de nueve meses.
Contrato de alquiler amueblado por temporada: El contrato de alquiler amueblado por temporada se concluye por un perĆodo mĆ”ximo y no renovable de 90 dĆas consecutivos.
Por lo tanto, el inquilino se compromete durante toda la duraciĆ³n del alquiler, a menos que las disposiciones contractuales le permitan dar su licencia antes de la finalizaciĆ³n del contrato de alquiler de temporada amueblado que haya firmado con el arrendador.
ā
LMNP excluyendo residencias con servicios
El alquiler amueblado no profesional (excluida la residencia de servicio) cumple con diferentes objetivos:
PrepĆ”rate para la jubilaciĆ³n
Diversifica tu herencia
Aumente su ingreso disponible.
ā
El alquiler puede relacionarse con una propiedad nueva o antigua. Puede comprar un apartamento o una casa para alquiler amueblado, o si ya tiene una propiedad de alquiler vacĆa, puede amueblarla.
ā
No se trata de obtener una reducciĆ³n de impuestos o crear un dĆ©ficit en los ingresos generales.
ā
Los alquileres amueblados permiten beneficiarse del rƩgimen BIC, que es mƔs ventajoso que el de las rentas de la propiedad, lo que permite reducir la renta imponible del
contribuyente.
ā
No se grava el alquiler recibido, sino el alquiler menos los gastos incurridos. Como tal, puede elegir entre 2 mƩtodos de cƔlculo:
Micro-BIC
BIC real
Empresa profesional de alquiler amueblado
Para tener la condiciĆ³n de empresa de alquiler profesional amueblado (LMP), se deben cumplir las siguientes 2 condiciones:
Los ingresos anuales retirados de esta actividad por todos los miembros del hogar fiscal deben superar los 23.000 ā¬ en el aƱo calendario .
Estos recibos deben ser mayores que el monto total de los ingresos por otras actividades del hogar fiscal (salarios, otros BIC).
Si no se cumple alguna de estas condiciones, el arrendador se considera arrendador no profesional.
ā
El rĆ©gimen fiscal de los alquileres amueblados profesionales (LMP) estĆ” reservado a los locales residenciales que comprenden todos los elementos muebles indispensables para la ocupaciĆ³n normal por parte del arrendatario.
El estado de empresa de alquiler amueblado profesional le permite ahorrar impuestos y obtener cobertura de seguridad social mientras construye u optimiza su propiedad de alquiler.
ā
La empresa de alquiler amueblado profesional puede deducir cualquier dĆ©ficit de sus ingresos totales sin limitaciĆ³n de monto (mientras que el no profesional solo puede utilizar el dĆ©ficit en sus ingresos de la misma naturaleza).
ā
Si vende su propiedad como empresa profesional de alquiler amueblado, la plusvalĆa estĆ” totalmente exenta cuando los ingresos por alquiler sean inferiores a 90.000 ā¬ sin impuestos (HT) durante los 2 aƱos naturales anteriores a la transmisiĆ³n. La actividad de alquiler amueblado tambiĆ©n debe haber comenzado hace al menos 5 aƱos.
La exenciĆ³n es parcial en el caso de que estos ingresos se encuentren entre 90.000 ā¬ y 126.000 ā¬ sin IVA.
ā
Sin embargo, mĆ”s allĆ” de estos montos, todas las ganancias de capital se consideran a largo plazo y se gravan al 30%. Desde la ley de finanzas de 2018, la ganancia se grava a una tasa fija del 30%, incluidas las contribuciones sociales (impuesto sobre la renta a la tasa del 12,8% y contribuciones sociales a la tasa del 17,2%) y ya no entra en la escala progresiva. Es importante seƱalar que el LMP bajo el rĆ©gimen micro no puede beneficiarse de la exenciĆ³n
ā
Finalmente, como empresa de alquiler de muebles amueblados profesional, puede estar exento del IFI (Impuesto sobre el patrimonio inmobiliario) bajo ciertas condiciones.
La exenciĆ³n es aplicable para bienes raĆces ya que se utiliza en el marco de una profesiĆ³n comercial. El alquiler profesional amueblado corresponde al ejercicio de una profesiĆ³n real, porque se ejerce de forma habitual y permite cubrir las necesidades.
Residencia de servicio LMNP
Residencia de servicio LMNP
Comprar una propiedad de alquiler en una residencia de servicios le permite acumular riqueza, obtener ingresos adicionales, evitando las limitaciones de la gestiĆ³n de alquileres, ya que un profesional se ocupa de ello.
ā
Estos alojamientos se encuentran todos dentro de una residencia ofreciendo servicios adaptados a las necesidades de la clientela objetivo, gimnasio, piscina, conserjerĆa, etc.
Existen diferentes tipos de residencias y sectores de servicios en el mercado del alquiler amueblado, por ejemplo:
Residencias de estudiantes,
Residencias turĆsticas,
Residencias para personas mayores o incluso EPHAD.
ā
La residencia de servicio es administrada por un operador (gerente) con quien contrata un contrato de arrendamiento comercial por un perĆodo mĆnimo de 9 aƱos.
Es el operador quien se encarga de la gestiĆ³n del alquiler del alojamiento.
Como tal, debe :
encontrar inquilinos,
cobrar rentas,
mantener Ɣreas comunes,
realizar cualquier reparaciĆ³n,
gestionar servicios para residentes, etc.
El operador tambiĆ©n se compromete a pagarle el alquiler cada trimestre (importe previsto en el contrato de arrendamiento), independientemente de que el alojamiento estĆ© ocupado o no. A cambio, no puedes disponer de tu propiedad, debes dejarla en alquiler a la operadora (salvo contrato especĆfico que te otorgue el disfrute en determinada Ć©poca del aƱo).
Alquiler estacional
La primera ventaja de los alquileres de temporada es la flexibilidad que aporta este tipo de inversiĆ³n. Dependiendo de las necesidades y deseos, la propiedad puede ser alquilada u ocupada por el propietario a su conveniencia. La vivienda se convierte en una segunda vivienda y luego en una rentable inversiĆ³n.
Los alquileres de temporada le permiten generar ingresos cĆ³modos con el pretexto de una buena ubicaciĆ³n. Cuanto mĆ”s buscada y turĆstica sea la zona, mĆ”s caro puede ser el alojamiento y mĆ”s remota la vacante de alquiler. Para tener una idea, cuente un alquiler semanal de 2 a 3 veces mĆ”s alto en comparaciĆ³n con un alquiler tradicional. Por tanto, el alquiler de temporada puede cubrir la totalidad o parte de una hipoteca.
Una inversiĆ³n de alquiler es siempre el riesgo de encontrar problemas de alquiler impagos. Sin embargo, esto puede ponerlo en una situaciĆ³n financiera muy difĆcil, especialmente si ha obtenido un prĆ©stamo para invertir en bienes raĆces. Este riesgo se elimina con los alquileres de temporada, especialmente si utiliza plataformas para alquilar. Los pagos se realizan en lĆnea y seguramente obtendrĆ” crĆ©dito. AdemĆ”s, no es necesario contratar una garantĆa de alquileres impagos, es un verdadero ahorro.
Por Ćŗltimo, el alquiler por temporada permite beneficiarse de un interesante sistema fiscal. De hecho, es posible deducir muchos cargos y depreciar la propiedad con un gran ahorro fiscal como resultado.
Familia SARL
Familia SARL
Ćl no es Es posible tener una actividad de alquiler amueblado en una SCI (SociĆ©tĆ© Civile ImmobiliĆØre) sujeta al impuesto sobre la renta, por lo que el SARL familiar se puede utilizar para propiedades de alquiler amuebladas.
ā
Se recomienda la constituciĆ³n de una sociedad de responsabilidad limitada (SARL) para facilitar la gestiĆ³n y transmisiĆ³n de varias propiedades amuebladas alquiladas. El SARL le brinda la posibilidad de optimizar la transmisiĆ³n de sus activos a sus hijos mientras mantiene el control.
ā
Puede comprar una propiedad de alquiler amueblada a travƩs de la LLC o transferir la propiedad de la propiedad que ya posee al llevar la propiedad a la LLC o venderla.
ā
El ejercicio del alquiler amueblado en una empresa estƔ sujeto obligatoriamente al rƩgimen vigente. El rƩgimen micro-BIC no es aplicable.
ā
Las ventajas de pasar por una LLC serƔn dobles:
Los pasivos de la empresa (deuda por la adquisiciĆ³n de bienes) reducirĆ”n el valor de las acciones.
Es posible desmembrar las acciones (donaciĆ³n de propiedad desnuda)
Fiscalidad de las empresas de alquiler amueblado
Fiscalidad de las empresas de alquiler amueblado
Como empresa de alquiler amueblado, puede declarar sus ingresos:
Dieta micro BIC
En la dieta Real Simplified
ā
En principio, los alquileres amueblados estĆ”n automĆ”ticamente exentos de IVA sin posibilidad de opciĆ³n.
ā
Para beneficiarse del programa micro BIC, sus ingresos anuales (volumen de negocios) no deben superar un lĆmite mĆ”ximo de 72.600 ā¬ (el lĆmite mĆ”ximo se ajustarĆ” en proporciĆ³n al tiempo de funcionamiento durante el aƱo natural si es necesario).
ā
La ganancia imponible de sus ingresos por alquiler amueblado, bajo el rĆ©gimen micro BIC, es igual a los ingresos anuales (incluidos los cargos por alquiler y los ingresos auxiliares) menos una asignaciĆ³n estĆ”ndar del 50%.
Nota: En el caso de un alquiler amueblado para turismo clasificado y una habitaciĆ³n de invitados, la
aplicable es el 71%.
ā
El actual rĆ©gimen simplificado se aplica automĆ”ticamente al contribuyente cuyos ingresos anuales se sitĆŗan entre 72.600 ā¬ y 818.000 ā¬ sin impuestos.
Puede aplicarse, a elecciĆ³n del contribuyente, cuando los ingresos sean inferiores a 72.600 ā¬.
MĆ”s allĆ” de 818.000 ā¬, debes declarar tus ingresos en el rĆ©gimen normal real (no simplificado).
ā
El rƩgimen simplificado real permite, en particular, deducir los siguientes cargos de su alquiler amueblado:
facturas de mantenimiento y reparaciĆ³n
impuesto a la propiedad (si la propiedad se registra como un activo)
costos de seguro (si la propiedad estĆ” capitalizada)
gastos de gestiĆ³n, etc.
ā
El sistema simplificado real permite, en particular, deducir la siguiente depreciaciĆ³n:
depreciaciĆ³n de locales (si estos estĆ”n capitalizados)
depreciaciĆ³n de equipo y mobiliario (si se capitalizan)
depreciaciĆ³n de obras de construcciĆ³n, reconstrucciĆ³n, ampliaciĆ³n y mejora (si la propiedad estĆ” capitalizada)
ā
A saber: La depreciaciĆ³n contable es el reconocimiento anual de la pĆ©rdida de valor de los componentes de una propiedad (ventanas, techo, fachada, etc.) debido al desgaste o al tiempo.
ā
La depreciaciĆ³n contable permite deducir un cargo "ficticio" (correspondiente al deterioro del edificio) de las rentas cobradas sin desembolsos en efectivo.
Los estatutos de LMP y LMNP estĆ”n dirigidos a personas fĆsicas que deseen alquilar su propiedad amueblada.
De hecho, estos Ćŗltimos pueden elegir entre dos estados para declarar sus ingresos por alquileres amueblados, a saber:
el estado de empresa profesional de alquiler amueblado (LMP),
el estado de alquiler amueblado no profesional (LMNP).
ā
El inversor que desee beneficiarse de la condiciĆ³n de empresa de alquiler amueblado profesional debe cumplir acumulativamente las dos condiciones siguientes:
La renta anual retirada del alquiler amueblado por todos los miembros del hogar fiscal es superior a 23.000 ā¬;
Estos ingresos son superiores a los ingresos profesionales del hogar fiscal (sueldos y salarios, pensiones de jubilaciĆ³n, rentas vitalicias gratuitas y contra pago, utilidades industriales y comerciales excluyendo alquileres amueblados, utilidades agrĆcolas, utilidades no comerciales e ingresos de administradores y asociados mencionados en el artĆculo 62 del CGI).
El incumplimiento de una de estas condiciones confiere automĆ”ticamente la condiciĆ³n de alquiler amueblado no profesional.
A diferencia del LMNP, que solo puede deducir su dƩficit para la actividad de alquiler amueblado de los ingresos de sus alquileres amueblados, la empresa de alquiler amueblado profesional puede transferirlo a los ingresos fiscales generales.
ā
En el caso de una plusvalĆa durante la venta de un inmueble arrendado, no tributarĆ” bajo el rĆ©gimen de plusvalĆas privadas como es el caso de la LMNP sino segĆŗn el rĆ©gimen profesional de plusvalĆas.
Este serĆ” el caso si la actividad se ha realizado durante mĆ”s de 5 aƱos y los ingresos brutos por alquiler no superan los 90.000 ā¬.
Por tanto, la LMP se beneficiarĆ” de la ventajosa fiscalidad de este rĆ©gimen fiscal sobre las plusvalĆas.
ā
En cuanto a las IFI, los bienes necesarios para una actividad profesional estĆ”n exentos de impuestos, si tienen un vĆnculo directo con la explotaciĆ³n y si son utilizados efectiva y exclusivamente para las necesidades de una actividad industrial, comercial o artesanal., AgrĆcola o liberal.
ā
En el marco del estatuto LMP, los bienes arrendados se consideran bienes profesionales si el arrendador cumple condiciones especĆficas, distintas de las aplicables en materia de impuesto sobre la renta.
ā
Por Ćŗltimo, la LMP estĆ” sujeta a cargas sociales profesionales que le permiten beneficiarse de la cobertura de salud y del seguro de vejez.
Si los ingresos anuales libres de impuestos no exceden 72.600 ā¬ (ingresos 2020) *, el esquema micro-BIC (microempresa) se aplica por derecho **.
* ingresos inferiores a 72,600 ā¬ para alojamiento amueblado en el caso general, menos de 176.200 ā¬ para habitaciones de huĆ©spedes o alojamientos turĆsticos clasificados.
** excluyendo la opciĆ³n para la velocidad real (ver mĆ”s abajo)
ā
El contribuyente tributa sobre la base de los ingresos por alquiler, menos una asignaciĆ³n a tanto alzado para los costos:
50% en el caso general
71% en el caso de alojamiento y desayuno o alojamiento turĆstico amueblado clasificado
El monto neto despuĆ©s de la deducciĆ³n de esta asignaciĆ³n se agrega a los otros ingresos del contribuyente y se grava segĆŗn la escala progresiva del impuesto sobre la renta.
Nota: la franquicia mĆnima deducible es de 305 ā¬. Por tanto, si los ingresos son inferiores o iguales a 305 ā¬, esta actividad de alquiler no genera ningĆŗn impuesto. Tenga en cuenta que al solicitar el paquete, los cargos no se pueden deducir.
ā
Por encima de este umbral, el rƩgimen actual se aplicarƔ automƔticamente.
Bajo el rĆ©gimen fiscal vigente, se pueden imputar un gran nĆŗmero de cargos a los ingresos por alquiler siempre que se obtengan las facturas correspondientes:
impuesto predial, impuesto a la vivienda y CFE;
cargos de copropiedad;
seguro de su propiedad;
diversas compras de suministros y equipos hasta un lĆmite de 500 ā¬;
mantenimiento y reparaciones en la casa o en el departamento alquilado;
honorarios de agencia o administrador de la propiedad;
los costos de los notarios posteriores a la compra de una vivienda;
los honorarios del contador;
intereses y gastos administrativos derivados de la hipoteca;
costos procesales luego de una disputa con un inquilino;
provisiones por riesgo de incumplimiento;
los costos de electricidad, agua, gas, combustible y otras energĆas;
costos actuales como suscripciĆ³n a internet, telĆ©fono, etc.
Ventajas y desventajas de la empresa de alquiler amueblado no profesional
Ventajas y desventajas de la empresa de alquiler amueblado profesional
AdquisiciĆ³n de LMNP
Ejemplo de inversiĆ³n en LMNP
1
SituaciĆ³n inicial
AurĆ©lie posee una propiedad de alquiler vacĆa (desnuda) por la cual el prĆ©stamo ha sido reembolsado en su totalidad. Le gustarĆa alquilarlo, pero considera que los impuestos son demasiado elevados.
2
Si alquila la propiedad amueblada
Al alquilar un alojamiento amueblado, Aurelie puede esperar un alquiler mĆ”s alto que un alquiler simple, estimado en 5.800 ā¬ (+ 20%).
Si opta por el esquema micro-BIC, podrĆ” reclamar una reducciĆ³n del 50% sobre el importe de las rentas percibidas, es decir, 2.900 ā¬.
Como ella, con una tasa impositiva marginal del 41% (+ el PS), Aurelie tendrĆ” unos ingresos NETOS de (5.800 - 1.000 - 1.689) 3.111 ā¬ anuales.
