Alquiler amueblado

 

Prepárate para la jubilación

Diversifica tu herencia

Aumente su ingreso disponible

Benefíciese de la cobertura de la seguridad social (LMP)

 

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Intérieur du salon

Por que alquilar amueblado  ?

La principal ventaja de los alquileres amueblados radica en su fiscalidad muy favorable.

De hecho, la dieta  Real Simplificado  a menudo permite a los propietarios de alquileres amueblados evitar pagar impuestos durante varios años, en particular gracias a la posibilidad de depreciar la propiedad de alquiler y deducir todos los cargos inherentes a la actividad de alquiler amueblado.

A cambio del mobiliario proporcionado al inquilino, obviamente, el alquiler del alojamiento amueblado es superior al del alojamiento vacío.

Puedes pedir un alquiler entre un 10% y un 30% superior por un alquiler amueblado que por un alojamiento vacío equivalente en cuanto a superficie, calidad y ubicación, lo que te asegura una mejor rentabilidad bruta.

Asimismo, el importe máximo de la fianza a pagar por el arrendador supera al del alojamiento sin amueblar.

 

De hecho, en un alquiler sin amueblar, el propietario-arrendador puede exigir un máximo de 1 mes de alquiler como depósito de garantía contra 2 meses para el alojamiento amueblado.

Hay dos tipos de alquiler amueblado:  

  • Alquiler amueblado no profesional (LMNP)  

  • Alquiler profesional amueblado (LMP)

Ambos se rigen por reglas específicas.

En general, los alquileres amueblados permiten  :

  • Obtener ingresos adicionales con bajos impuestos,

  • Diversificar sus activos y fuentes de ingresos.

  • Para beneficiarse de la cobertura de la seguridad social (LMP)

 
Appartement en ville

Alquiler amueblado: Rentabilidad y fiscalidad atractiva

 

¿Cómo funciona el alquiler amueblado?  

 

Los alquileres amueblados están destinados a personas que desean diversificar sus activos y sus fuentes de ingresos, o simplemente generar ingresos adicionales a largo plazo mediante el control de los impuestos.


Consiste en alquilar una o más viviendas amuebladas con mobiliario suficiente para que un inquilino pueda entrar al local y vivir en él normalmente con sólo sus efectos personales.
El alojamiento amueblado es un alojamiento con al menos algunos muebles, para permitir que el inquilino duerma, coma y viva adecuadamente. El alojamiento amueblado es un alojamiento decente equipado con un mínimo de mobiliario: ropa de cama con edredón o manta. Persianas o cortinas en los dormitorios.


Si se trata de una actividad civil desde el punto de vista legal, pero el alquiler amueblado es considerado desde el punto de vista fiscal como una actividad comercial, lo que tiene importantes ventajas.

Menos difundidos que los alquileres vacíos, los alquileres amueblados permiten satisfacer la demanda de vivienda de estudiantes, personas que se desplazan por motivos profesionales,  expatriados y otras personas móviles que no quieren cargarse con muebles.

Se destacan dos estados de acuerdo con ciertos umbrales de elegibilidad:  

  • La empresa de alquiler amueblado no profesional (LMNP)

  • empresa profesional de alquiler amueblado (LMP)

Para ser un alquiler amueblado no profesional (LMNP), la renta anual no debe superar los 23.000 euros anuales o el 50% de la renta total del hogar. El estatuto se aplica tan pronto como se cumple una de estas dos condiciones. Por el contrario, cuando los ingresos anuales por alquiler superan los 23.000 euros y representan más del 50% de los ingresos del hogar, se exige la condición de empresa profesional de alquiler amueblado (LMP).

En el alquiler amueblado, existen varios tipos de contrato de alquiler que se diferencian según la duración y el motivo de la estancia de los ocupantes del alojamiento:

  • Arrendamiento de la residencia principal de alquiler amueblado:  Si el alojamiento constituye la residencia principal del inquilino, es aconsejable hacerle firmar un contrato de alquiler de la Residencia Principal amueblada.
    Este contrato de alquiler, sujeto a la Ley N ° 89-462 del 6 de julio de 1989, se concluye por un período de 12 meses, tácitamente renovable.

  • Arrendamiento de movilidad:  Está dirigido a inquilinos en situación de movilidad (estudiantes, prácticas, cesión, traslado, formación profesional) que necesiten alojamiento por un período temporal de entre 1 y 10 meses.

  • Contrato de arrendamiento para estudiantes:  El contrato de arrendamiento para estudiantes es una alternativa al contrato de arrendamiento amueblado clásico. Este contrato de arrendamiento solo se puede ofrecer a alojamientos amueblados, destinados a alquileres de corta duración. Es por un período no renovable de nueve meses.

  • Contrato de alquiler amueblado por temporada: El contrato de alquiler amueblado por temporada se concluye por un período máximo y no renovable de 90 días consecutivos.
    Por lo tanto, el inquilino se compromete durante toda la duración del alquiler, a menos que las disposiciones contractuales le permitan dar su licencia antes de la finalización del contrato de alquiler de temporada amueblado que haya firmado con el arrendador.

 

LMNP excluyendo residencias con servicios

El alquiler amueblado no profesional (excluida la residencia de servicio) cumple con diferentes objetivos: 

  • Prepárate para la jubilación

  • Diversifica tu herencia

  • Aumente su ingreso disponible.

El alquiler puede relacionarse con una propiedad nueva o antigua. Puede comprar un apartamento o una casa para alquiler amueblado, o si ya tiene una propiedad de alquiler vacía, puede amueblarla.

No se trata de obtener una reducción de impuestos o crear un déficit en los ingresos generales.

Los alquileres amueblados permiten beneficiarse del régimen BIC, que es más ventajoso que el de las rentas de la propiedad, lo que permite reducir la renta imponible del

contribuyente.

No se grava el alquiler recibido, sino el alquiler menos los gastos incurridos. Como tal, puede elegir entre 2 métodos de cálculo:   

  • Micro-BIC

  • BIC real

Empresa profesional de alquiler amueblado

Para tener la condición de empresa de alquiler profesional amueblado (LMP), se deben cumplir las siguientes 2 condiciones:

  • Los ingresos anuales retirados de esta actividad por todos los miembros del hogar fiscal deben superar los 23.000 € en  el año calendario

  • Estos recibos deben ser mayores que el monto total de los ingresos por otras actividades del hogar fiscal (salarios, otros BIC).

Si no se cumple alguna de estas condiciones, el arrendador se considera arrendador no profesional.

El régimen fiscal de los alquileres amueblados profesionales (LMP) está reservado a los locales residenciales que comprenden todos los elementos muebles indispensables para la ocupación normal por parte del arrendatario.

 

El estado de empresa de alquiler amueblado profesional le permite ahorrar impuestos y obtener cobertura de seguridad social mientras construye u optimiza su propiedad de alquiler.

La empresa de alquiler amueblado profesional puede deducir cualquier déficit de sus ingresos totales sin limitación de monto (mientras que el no profesional solo puede utilizar el déficit en sus ingresos de la misma naturaleza).

Si vende su propiedad como empresa profesional de alquiler amueblado, la plusvalía está totalmente exenta cuando los ingresos por alquiler sean inferiores a 90.000 € sin impuestos (HT) durante los 2 años naturales anteriores a la transmisión. La actividad de alquiler amueblado también debe haber comenzado hace al menos 5 años.

La exención es parcial en el caso de que estos ingresos se encuentren entre 90.000 € y 126.000 € sin IVA.

Sin embargo, más allá de estos montos, todas las ganancias de capital se consideran a largo plazo y se gravan al 30%. Desde la ley de finanzas de 2018, la ganancia se grava a una tasa fija del 30%, incluidas las contribuciones sociales (impuesto sobre la renta a la tasa del 12,8% y contribuciones sociales a la tasa del 17,2%) y ya no entra en la escala progresiva. Es importante señalar que el LMP bajo el régimen micro no puede beneficiarse de la exención

Finalmente, como empresa de alquiler de muebles amueblados profesional, puede estar exento del IFI (Impuesto sobre el patrimonio inmobiliario) bajo ciertas condiciones. 

La exención es aplicable para bienes raíces ya que se utiliza en el marco de una profesión comercial. El alquiler profesional amueblado corresponde al ejercicio de una profesión real, porque se ejerce de forma habitual y permite cubrir las necesidades. 

Residencia de servicio LMNP

Residencia de servicio LMNP

Comprar una propiedad de alquiler en una residencia de servicios le permite acumular riqueza, obtener ingresos adicionales, evitando las limitaciones de la gestión de alquileres, ya que un profesional se ocupa de ello.

Estos alojamientos se encuentran todos dentro de una residencia ofreciendo servicios adaptados a las necesidades de la clientela objetivo, gimnasio, piscina, conserjería, etc.

Existen diferentes tipos de residencias y sectores de servicios en el mercado del alquiler amueblado, por ejemplo:

  • Residencias de estudiantes,

  • Residencias turísticas,

  • Residencias para personas mayores o incluso EPHAD.

La residencia de servicio es administrada por un operador (gerente) con quien contrata un contrato de arrendamiento comercial por un período mínimo de 9 años.

Es el operador quien se encarga de la gestión del alquiler del alojamiento.

Como tal, debe  :

  • encontrar inquilinos,

  • cobrar rentas,

  • mantener áreas comunes,

  • realizar cualquier reparación,

  • gestionar servicios para residentes, etc.

 

El operador también se compromete a pagarle el alquiler cada trimestre (importe previsto en el contrato de arrendamiento), independientemente de que el alojamiento esté ocupado o no. A cambio, no puedes disponer de tu propiedad, debes dejarla en alquiler a la operadora (salvo contrato específico que te otorgue el disfrute en determinada época del año).  

Alquiler estacional 

La primera ventaja de los alquileres de temporada es la flexibilidad que aporta este tipo de inversión. Dependiendo de las necesidades y deseos, la propiedad puede ser alquilada u ocupada por el propietario a su conveniencia. La vivienda se convierte en una segunda vivienda y luego en una rentable inversión.


Los alquileres de temporada le permiten generar ingresos cómodos con el pretexto de una buena ubicación. Cuanto más buscada y turística sea la zona, más caro puede ser el alojamiento y más remota la vacante de alquiler. Para tener una idea, cuente un alquiler semanal de 2 a 3 veces más alto en comparación con un alquiler tradicional. Por tanto, el alquiler de temporada puede cubrir la totalidad o parte de una hipoteca.


Una inversión de alquiler es siempre el riesgo de encontrar problemas de alquiler impagos. Sin embargo, esto puede ponerlo en una situación financiera muy difícil, especialmente si ha obtenido un préstamo para invertir en bienes raíces. Este riesgo se elimina con los alquileres de temporada, especialmente si utiliza plataformas para alquilar. Los pagos se realizan en línea y seguramente obtendrá crédito. Además, no es necesario contratar una garantía de alquileres impagos, es un verdadero ahorro.


Por último, el alquiler por temporada permite beneficiarse de un interesante sistema fiscal. De hecho, es posible deducir muchos cargos y depreciar la propiedad con un gran ahorro fiscal como resultado.

Familia SARL

Familia SARL 

Él no es  Es posible tener una actividad de alquiler amueblado en una SCI (Société Civile Immobilière) sujeta al impuesto sobre la renta, por lo que el SARL familiar se puede utilizar para propiedades de alquiler amuebladas.

Se recomienda la constitución de una sociedad de responsabilidad limitada (SARL) para facilitar la gestión y transmisión de varias propiedades amuebladas alquiladas. El SARL le brinda la posibilidad de optimizar la transmisión de sus activos a sus hijos mientras mantiene el control.

Puede comprar una propiedad de alquiler amueblada a través de la LLC o transferir la propiedad de la propiedad que ya posee al llevar la propiedad a la LLC o venderla.

El ejercicio del alquiler amueblado en una empresa está sujeto obligatoriamente al régimen vigente. El régimen micro-BIC no es aplicable.

Las ventajas de pasar por una LLC serán dobles: 

  • Los pasivos de la empresa (deuda por la adquisición de bienes) reducirán el valor de las acciones.

  • Es posible desmembrar las acciones (donación de propiedad desnuda)

Fiscalidad de las empresas de alquiler amueblado

Fiscalidad de las empresas de alquiler amueblado

Como empresa de alquiler amueblado, puede declarar sus ingresos:

  • Dieta micro BIC 

  • En la dieta Real Simplified  

En principio, los alquileres amueblados están automáticamente exentos de IVA sin posibilidad de opción.

Para beneficiarse del programa micro BIC, sus ingresos anuales (volumen de negocios) no deben superar un límite máximo de 72.600 € (el límite máximo se ajustará en proporción al tiempo de funcionamiento durante el año natural si es necesario).

La ganancia imponible de sus ingresos por alquiler amueblado, bajo el régimen micro BIC, es igual a los ingresos anuales (incluidos los cargos por alquiler y los ingresos auxiliares) menos una asignación estándar del 50%.

 

Nota: En el caso de un alquiler amueblado para turismo clasificado y una habitación de invitados, la

aplicable es el 71%.

El actual régimen simplificado se aplica automáticamente al contribuyente cuyos ingresos anuales se sitúan entre 72.600 € y 818.000 € sin impuestos.

 

Puede aplicarse, a elección del contribuyente, cuando los ingresos sean inferiores a 72.600 €.

Más allá de 818.000 €, debes declarar tus ingresos en el régimen normal real (no simplificado).

El régimen simplificado real permite, en particular, deducir los siguientes cargos de su alquiler amueblado:

  • facturas de mantenimiento y reparación

  • impuesto a la propiedad (si la propiedad se registra como un activo)

  • costos de seguro (si la propiedad está capitalizada)

  • gastos de gestión, etc.  

El sistema simplificado real permite, en particular, deducir la siguiente depreciación:

  • depreciación de locales (si estos están capitalizados)

  • depreciación de equipo y mobiliario (si se capitalizan)

  • depreciación de obras de construcción, reconstrucción, ampliación y mejora (si la propiedad está capitalizada)

A saber: La depreciación contable es el reconocimiento anual de la pérdida de valor de los componentes de una propiedad (ventanas, techo, fachada, etc.) debido al desgaste o al tiempo.

La depreciación contable permite deducir un cargo "ficticio" (correspondiente al deterioro del edificio) de las rentas cobradas sin desembolsos en efectivo.

LMP ou LMNP
LMP o LMNP: ¿Cuáles son las diferencias?

Los estatutos de LMP y LMNP están dirigidos a personas físicas que deseen alquilar su propiedad amueblada.

De hecho, estos últimos pueden elegir entre dos estados para declarar sus ingresos por alquileres amueblados, a saber:

  • el estado de empresa profesional de alquiler amueblado (LMP),

  • el estado de alquiler amueblado no profesional (LMNP).

El inversor que desee beneficiarse de la condición de empresa de alquiler amueblado profesional debe cumplir acumulativamente las dos condiciones siguientes:

  • La renta anual retirada del alquiler amueblado por todos los miembros del hogar fiscal es superior a 23.000 €;

  • Estos ingresos son superiores a los ingresos profesionales del hogar fiscal (sueldos y salarios, pensiones de jubilación, rentas vitalicias gratuitas y contra pago,  utilidades industriales y comerciales excluyendo alquileres amueblados, utilidades agrícolas, utilidades no comerciales e ingresos de administradores y asociados mencionados en el artículo 62 del CGI).

 

El incumplimiento de una de estas condiciones confiere automáticamente la condición de alquiler amueblado no profesional.

Fiscalité LMP LMNP
LMP y LMNP: fuera del déficit, PV e IFI

A diferencia del LMNP, que solo puede deducir su déficit para la actividad de alquiler amueblado de los ingresos de sus alquileres amueblados, la empresa de alquiler amueblado profesional puede transferirlo a los ingresos fiscales generales.

En el caso de una plusvalía durante la venta de un inmueble arrendado, no tributará bajo el régimen de plusvalías privadas como es el caso de la LMNP sino según el régimen profesional de plusvalías.

Este será el caso si la actividad se ha realizado durante más de 5 años y los ingresos brutos por alquiler no superan los 90.000 €.

Por tanto, la LMP se beneficiará de la ventajosa fiscalidad de este régimen fiscal sobre las plusvalías.

En cuanto a las IFI, los bienes necesarios para una actividad profesional están exentos de impuestos, si tienen un vínculo directo con la explotación y si son utilizados efectiva y exclusivamente para las necesidades de una actividad industrial, comercial o artesanal., Agrícola o liberal.

En el marco del estatuto LMP, los bienes arrendados se consideran bienes profesionales si el arrendador cumple condiciones específicas, distintas de las aplicables en materia de impuesto sobre la renta.

Por último, la LMP está sujeta a cargas sociales profesionales que le permiten beneficiarse de la cobertura de salud y del seguro de vejez.

Regime loueur meublé
Fiscalidad de alquileres amueblados

Si los ingresos anuales libres de impuestos no exceden  72.600 € (ingresos  2020) *, el esquema micro-BIC  (microempresa) se aplica por derecho **.

 

* ingresos inferiores a 72,600  € para alojamiento amueblado en el caso general, menos de 176.200 € para habitaciones de huéspedes o alojamientos turísticos clasificados.
** excluyendo la opción para la velocidad real (ver más abajo)

El contribuyente tributa sobre la base de los ingresos por alquiler, menos una asignación a tanto alzado para los costos:

 

  • 50% en el caso general

  • 71% en el caso de alojamiento y desayuno o alojamiento turístico amueblado clasificado  

 

El monto neto después de la deducción de esta asignación se agrega a los otros ingresos del contribuyente y se grava según la escala progresiva del impuesto sobre la renta.


Nota: la franquicia mínima deducible es de 305 €. Por tanto, si los ingresos son inferiores o iguales a 305 €, esta actividad de alquiler no genera ningún impuesto. Tenga en cuenta que al solicitar el paquete, los cargos no se pueden deducir.

Por encima de este umbral, el régimen actual se aplicará automáticamente.

Bajo el régimen fiscal vigente, se pueden imputar un gran número de cargos a los ingresos por alquiler siempre que se obtengan las facturas correspondientes:

  • impuesto predial, impuesto a la vivienda y CFE;

  • cargos de copropiedad;

  • seguro de su propiedad;

  • diversas compras de suministros y equipos hasta un límite de 500 €;

  • mantenimiento y reparaciones en la casa o en el departamento alquilado;

  • honorarios de agencia o administrador de la propiedad;

  • los costos de los notarios posteriores a la compra de una vivienda;

  • los honorarios del contador;

  • intereses y gastos administrativos derivados de la hipoteca;

  • costos procesales luego de una disputa con un inquilino;

  • provisiones por riesgo de incumplimiento;

  • los costos de electricidad, agua, gas, combustible y otras energías;

  • costos actuales como suscripción a internet, teléfono, etc. 

 

Ventajas y desventajas de la empresa de alquiler amueblado no profesional

 

Ventajas y desventajas de la empresa de alquiler amueblado profesional

 

Adquisición de LMNP

 

Ejemplo de inversión en LMNP

Situación inicial

Aurélie posee una propiedad de alquiler vacía (desnuda) por la cual el préstamo ha sido reembolsado en su totalidad. Le gustaría alquilarlo, pero considera que los impuestos son demasiado elevados.

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Si alquila la propiedad amueblada

Al alquilar un alojamiento amueblado, Aurelie puede esperar un alquiler más alto que un alquiler simple, estimado en 5.800 € (+ 20%).

Si opta por el esquema micro-BIC, podrá reclamar una reducción del 50% sobre el importe de las rentas percibidas, es decir, 2.900 €.

 

Como ella, con una tasa impositiva marginal del 41% (+ el PS), Aurelie  tendrá unos ingresos NETOS de (5.800 - 1.000 - 1.689) 3.111 € anuales.

Salon dans les tons bleus