Déficit de tierras

Reducir los impuestos sobre los ingresos de la propiedad

Obtenga ingresos adicionales a lo largo del tiempo

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Construction de maisons

¿Por qué crear un déficit de tierras?

 
 

Invertir en una propiedad para renovar y realizar trabajos en ella (reparación, renovación y mantenimiento, mejora) es una excelente manera de optimizar su fiscalidad.

El alquiler simple (sin muebles) de una propiedad permite al propietario cobrar alquileres que se gravan en la categoría de rentas de la propiedad.

Si los cargos (impuesto predial, prima de seguro, intereses de préstamos, obras) son mayores que los ingresos, el contribuyente encuentra un déficit en la propiedad.

Este déficit de tierra se puede compensar con los otros ingresos de la tierra del contribuyente (alquileres de otras propiedades alquiladas, o de acciones de SCPI), luego con sus ingresos totales (hasta € 10,700) y más allá de esta cantidad, en los ingresos de su propiedad para los siguientes 10 años.

El sistema de déficit de la tierra también tiene la ventaja considerable de no estar sujeto al límite general de las lagunas fiscales de 10.000 euros en reducción de impuestos por año.

Lógicamente, la ganancia es tanto más importante cuanto que el contribuyente está sujeto a una alta tasa impositiva marginal. En todos los casos, el propietario deberá alquilar su propiedad al menos hasta el 31 de diciembre del tercer año siguiente a la imputación del déficit para aprovechar al máximo las ventajas fiscales del déficit territorial.

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¿Qué es el déficit de tierras?  

 

El propietario de una propiedad de alquiler se encuentra en una situación de déficit de tierra cuando la propiedad cobra que soporta (trabajos de reparación, gastos de mantenimiento, copropiedad, primas de seguros, intereses de préstamos,  impuesto a la propiedad ...) son más importantes que el  alquila  que percibe.

 

Este déficit es, en determinadas condiciones, imputable a la renta global, dentro del límite de 10.700 euros anuales y con la condición de que el inmueble se alquile hasta el 31 de diciembre del tercer año siguiente a la imputación del déficit.

Crear un déficit territorial significa incurrir, a través de una inversión inmobiliaria, en gastos de trabajo que se deducirán de la renta imponible. En última instancia, esto equivale a invertir sus impuestos en la renovación, mantenimiento y mejora de sus activos inmobiliarios.

A saber :  Si alquila un inmueble para uso residencial y se cae o ha optado por el régimen de rentas inmobiliarias, puede incluir en sus gastos y cargas, los trabajos a continuación si han sido pagados durante el ejercicio fiscal:

  • obras de mejora

  • trabajos de reparación y mantenimiento

 

Condiciones de pago

El contribuyente podrá deducir ciertos gastos de construcción de los ingresos de su propiedad siempre que:

  • que alquila la propiedad desnuda (sin muebles) tan pronto como termine el trabajo,

  • que elige el régimen fiscal real (no micro-tierra),

  • que realiza trabajos de mantenimiento, reparación o mejora (el trabajo realizado por la copropiedad también es deducible en función de su naturaleza),

  • que deduzca el trabajo del año de su pago.

Gastos deducibles

Todos los cargos no son deducibles de los ingresos y, por lo tanto, no participan en el déficit de la tierra.
 

  • Los costos de gestión y administración de la propiedad (remuneración de un conserje o los costos de una agencia inmobiliaria o administrador de un condominio, por ejemplo)

  • impuestos relacionados con la vivienda y no recuperables del inquilino, como el impuesto a la propiedad

  • Gastos de reparación y mantenimiento, ya sea por trabajos ocasionados por la vivienda en ruinas o para facilitar su alquiler *

  • disposiciones para cargos en el contexto de una copropiedad

  • Gastos de alquiler, si no ha podido recuperarlos del inquilino el 31 de diciembre del año siguiente a su salida.

  • compensación por desalojo o realojo de un inquilino

  • primas de seguros

  • intereses y costos por préstamos.

* Por otro lado, los trabajos de construcción, reconstrucción o expansión no se pueden deducir de los ingresos de su propiedad.

Inversionistas

Esta inversión se puede ofrecer a personas que reciben ingresos de la propiedad con impuestos altos (más raramente para personas sin ingresos de propiedad preexistentes) y que desean reducir los impuestos sobre los ingresos de su propiedad sin poder (o querer) vender la propiedad que poseen. Proporcionar estas rentas.

Es fundamental que el propietario pretenda, una vez finalizada la obra, alquilar el inmueble desnudo (sin muebles) y someter las rentas que perciba al régimen del impuesto predial (pérdida de interés en el caso de microterreno).

¿Adquirir una propiedad con o sin contribución?

Respecto a una inversión de alquiler, la respuesta es: sin aportación.

 

De hecho, tanto los intereses del préstamo como los costos del préstamo (costos de constitución del expediente del préstamo, costos hipotecarios,  prima de seguro del prestatario) son deducibles de los ingresos de la propiedad y, por lo tanto, reducen el monto de la renta imponible. Una contribución solo tiene sentido para reducir el esfuerzo de ahorro o acortar la duración del préstamo.

El tipo de préstamo, préstamo multa o reembolsable, depende del esfuerzo de ahorro que el inversor esté dispuesto a dedicar a su inversión. El préstamo en multa limita el esfuerzo mensual ya que el prestatario solo reembolsa los intereses (el capital se reembolsará en una sola cuota a lo largo del tiempo) pero requiere la disponibilidad de un capital que se pueda dar como garantía (o pagos regulares de un seguro de vida). contrato).  

Los gastos relacionados con los intereses de préstamos suscritos para la adquisición de un inmueble de alquiler básico son deducibles, pero exclusivamente de los ingresos de la propiedad (para el año de pago o los 10 años siguientes). No es posible realizar cargos contra los ingresos totales.

Impuestos

La principal ventaja y no la menor del déficit de suelo es no entrar en el techo de las lagunas fiscales, limitando las ventajas fiscales de las mismas a 10.000 euros anuales.

 

Como resultado, el propietario puede combinar las reducciones de impuestos de otras leyes de exención de impuestos a la propiedad con el déficit de la propiedad, que está limitado a € 10,700 por año.


Además, el déficit de suelo (más de 10.700 € al año) puede transferirse a los siguientes ejercicios fiscales.
Los intereses del déficit territorial son múltiples:

  • la posibilidad de deducir hasta 10.700 € de los ingresos totales, debido a la deducción de cargos

  • la posibilidad de aplazar a los siguientes ejercicios fiscales el déficit territorial superior a 10.700 €

  • la posible combinación con las ventajas fiscales de otras lagunas fiscales

Nichos de impuestos

Para los contribuyentes que hayan consumido todos los límites máximos de exención fiscal (10.000 € + 8.000 € para inversiones en el exterior), mediante reducciones y créditos fiscales, la única palanca para reducir su fiscalidad es crear una deducción.

Los cargos deducibles de los ingresos categóricos o de los ingresos totales (por ejemplo, un pago de ahorros para la jubilación deducible de los ingresos generales dentro del límite de un techo anual) reducen la renta imponible y, por lo tanto, el monto del impuesto, pero no están sujetos a las lagunas impositivas del techo.

El déficit de tierras es un sistema de deducción de derecho consuetudinario que, a diferencia de los sistemas de exención de impuestos, no está limitado en el monto de la inversión, ni en el monto de los gastos de obras, ni restringido a una determinada área geográfica, ni condicionado a un monto de alquiler o recursos del inquilino, etc.

Funcionamiento del déficit territorial
Deficit foncier

Para crear un déficit de suelo y cancelar el monto de tus impuestos, el principio es simple: se trata de comprar una vivienda para reformar para poder alquilarla, ya que las rentas que recibirás vendrán a cancelar el monto comprometido por ellos. .funciona.

 

Este déficit, es decir, la parte de los gastos mayor que los ingresos de su propiedad, es atribuible a sus ingresos totales (es decir, la suma de sus salarios, pensiones de jubilación, ingresos de la propiedad, etc.) hasta un límite de 10.700 € por año.

Cualquier exceso de déficit de tierras (que supere los 10.700 €) es atribuible a los ingresos de sus tierras durante los siguientes 10 años.

Si su déficit es mayor que su ingreso total, puede deducir el exceso de su ingreso total durante los próximos seis años.

Si sus ingresos totales son insuficientes para absorber el déficit de tierras, dentro del límite de 10.700 €, se crea un déficit global y el superávit es atribuible a sus ingresos totales durante los siguientes seis años.

Los intereses del préstamo son deducibles únicamente de los ingresos de su propiedad. Por lo tanto, no puede deducirlos de sus ingresos generales. Al calcular el déficit de la tierra, primero debe deducir los intereses del préstamo de los ingresos de su propiedad, antes de deducir otros cargos.

Para calcular el déficit, primero debe deducir el interés del préstamo de los ingresos de su propiedad. Si el resultado es positivo (las rentas son superiores al interés del préstamo), el propietario del inmueble no se encuentra en una situación de déficit de suelo en relación con el interés del préstamo.

 

Tenga en cuenta que la parte de los gastos que supere el límite máximo de 10.700 € y que no pueda deducirse de la base imponible global, podrá deducirse del importe de las rentas percibidas durante 10 años.

Casi la totalidad de los gastos a cargo del propietario son deducibles (gestión, impuesto predial, mantenimiento, etc.). Cuando la propiedad se alquila como vivienda, el propietario también puede deducir los gastos de mejora de la propiedad (rehabilitación), sin embargo, no es posible deducir de impuestos los gastos de ampliación, construcción o reconstrucción de la propiedad.

Funcionamiento del déficit territorial
Micro foncier ou réel

El régimen de microterreno se aplica automáticamente a los contribuyentes que perciben una renta bruta anual del suelo inferior a 15.000 euros y que no alquilan un inmueble sujeto a un régimen fiscal especial.

El micro-foncier te da derecho a una reducción del 30%.

Por lo tanto, la administración tributaria aplica una asignación fija del 30% que tiene en cuenta los cargos relacionados con el alojamiento alquilado. Solo el 70% restante es agregado por la administración tributaria a otros ingresos recibidos por el contribuyente para el cálculo del impuesto sobre la renta adeudado. A diferencia del régimen real, bajo el régimen de micro-tierras, el resultado de la tierra es siempre rentable, no puede ser deficitario.

El régimen de microterreno no permite crear un déficit de suelo, ya que implica aplicar una reducción del 30% que supuestamente cubre el monto de tus cobros, lo que rara vez ocurre cuando se ha realizado una obra importante.

Para poder beneficiarse del déficit territorial, debe optar por el régimen real, porque es este régimen el que le permite deducir de la renta imponible los costes y cargas relacionados con su inmueble.

Aplicable automáticamente para rentas territoriales superiores a 15.000 €, el régimen real también puede elegirse (por un período mínimo de 3 años) por debajo de este umbral.
Se trata entonces de producir una declaración de todos los ingresos de la propiedad, costos y cargas reales, reconocidos por la administración tributaria.

Una vez obtenida la renta de la tierra, es necesario determinar todos los cargos para poder deducirlos de dicha renta. El resultado constituirá la base imponible, denominada "resultado patrimonial".
Los costos y cargos deducibles están claramente definidos por ley y solo pueden afectar a la propiedad de alquiler:

  • Gastos de trabajo de reparación o mejora del hogar (nota, los gastos de expansión no son deducibles): 

  • intereses del prestamo;

  • las sumas incurridas por los gastos de copropiedad;

  • primas de seguros (seguro del edificio, áreas comunes, contra alquileres impagos o para protegerse contra la desocupación del alquiler);

  • honorarios de administración (si la propiedad es administrada por un tercero);

  • los  impuestos  ;

  • Cargos de alquiler (sujeto a condiciones).

Dependiendo del nivel de cargos en comparación con las rentas cobradas, el resultado de la propiedad es superávit o déficit.

 
 

Ventajas y desventajas del déficit de tierras

 

Déficit de tierras

Ejemplo de uso de un déficit de tierra

Situación inicial

Yvan recibe 20.000 € en ingresos inmobiliarios al año de un edificio. Su renta de la propiedad está fuertemente gravada debido a los bajos cargos deducibles (4.000 € por año) y su tipo impositivo marginal (41%).
 

  • Renta neta imponible de la propiedad: 16.000 € x (41% + 17,2%)

  • Tributación anual  : 9310 €

 
No planea vender su edificio, pero quiere reducir sus impuestos. Tiene un capital para invertir de 300.000 €.

 

2

Creación de un déficit de tierra

Con esta inversión decide adquirir un piso por 100.000 €  incluyendo 200.000 € por obra a realizar.

3

Situación final

  • La renta de la tierra se neutraliza durante 8 años.

  • La ganancia fiscal total es de 114.560 € ([10.700 € x 41% = 4.387 €] + [189.300 x 41% x 17,2% = 110.173 €]).

  • Después de 8 años, los ingresos de la tierra (del edificio familiar y esta nueva casa) serán gravados nuevamente.

  • Ahora todo lo que tiene que hacer es vender o alquilar su apartamento.

Ascenseur à grue