Ley Cosse

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¿Por qué invertir con la ley Cosse?

 
 
 

El dispositivo de "alquiler asequible" llamado "Pod" permite una deducción específica de los ingresos de la tierra de viviendas nuevas o antiguas. Se aplica a las viviendas para las que se firmó un acuerdo con el Anah entre el 1 de enero de 2017 y el 31 de diciembre de 2022. 

Cuanto más modesto sea el alquiler cobrado, teniendo en cuenta su ubicación, mayor será la deducción fiscal: del 15 al 70% para un alquiler "clásico" y hasta el 85% para un alquiler conjunto a una asociación autorizada, o un alquiler a cargo del intermediario. de un mandato de gestión con una inmobiliaria social homologada (intermediación de alquileres).

El esquema de “Alquiler asequible” está dirigido a los propietarios de una propiedad colocada en el mercado de alquiler con el fin de alentarlos a establecer una cantidad razonable de alquiler accesible para los hogares de bajos ingresos que tienen dificultades para encontrar una vivienda en la ciudad.

 

La recompensa, por tanto, toma la forma de una deducción fiscal de los ingresos por alquiler, que varía según el esfuerzo realizado por el arrendador.

El dispositivo "Cosse" está destinado a propietarios que deseen alquilar un alojamiento y que deseen limitar la tributación de sus ingresos inmobiliarios. Es una alternativa al cambio a alquileres amueblados, o incluso a la creación de una empresa sujeta al impuesto de sociedades.

Monuments historiques

Ley Cosse: Exención de impuestos con una operación social

 
 

¿Qué es el dispositivo Cosse?  

 
 
 
 

Entró en vigencia el 1 de febrero de 2017, la ley Cosse fue promulgada con el fin de incentivar a los propietarios propietarios a poner su propiedad, ubicada en áreas donde la demanda de vivienda es alta, en alquiler a un precio asequible.

Este dispositivo está destinado a fomentar el alquiler a personas con ingresos modestos. Los bienes nuevos y viejos (con o sin trabajo) son elegibles para el esquema. Sin embargo, solo se trata de los alojamientos alquilados vacíos. La vivienda alquilada debe asignarse a la vivienda principal del inquilino y cumplir con un nivel de rendimiento energético.

Para beneficiarse de la ventaja fiscal de este sistema, debe firmar un convenio con la Agencia Nacional de Vivienda (ANAH). El acuerdo puede celebrarse en un sector de alquiler “muy social”, “social” o “intermedio”.

Posteriormente, se compromete a alquilar su inmueble por un período de seis años (inmueble sin obra) o nueve años (inmueble con obra subvencionada):

  • A los hogares cuyos ingresos no superen un límite determinado, en función de la ubicación de la propiedad y la composición del hogar fiscal.

  • Por un alquiler máximo en función del tipo de contrato y la ubicación geográfica del inmueble.

A cambio, puede aplicar una deducción estándar.

 

El monto del beneficio fiscal varía según la ubicación de la propiedad bajo contrato. Puede oscilar entre el 15% y el 70% del monto de las rentas cobradas. El beneficio fiscal consiste en una deducción de esta cantidad de la renta del propietario-arrendador. La deducción fiscal puede ser del 85% si el propietario confía la gestión de su propiedad a una asociación autorizada (intermediación de alquiler).

 

Perfil del inversor

  • El dispositivo "Cosse" está destinado a propietarios que deseen alquilar un alojamiento y que deseen limitar la tributación de sus ingresos inmobiliarios. Es una alternativa al cambio a alquileres amueblados, o incluso a la creación de una empresa sujeta al impuesto de sociedades.

    La operación es relevante para: 

  • Contribuyentes de altos ingresos. Cuanto más alto sea el tramo impositivo marginal del contribuyente, más efectivo será el beneficio fiscal;

  • Los propietarios de locales susceptibles de ser destinados a vivienda con o sin trabajo; 

  • Inversores en la ley Malraux para optimizar el régimen fiscal;

  • Los propietarios de locales susceptibles de ser asignados a vivienda en zona C. 

  • Propietarios que ya se han beneficiado de ventajas fiscales vinculadas al alquiler de edificios desnudos y que deseen ampliarlos.

Convención ANAH

La Agencia Nacional de Vivienda es un establecimiento público que se encuentra bajo la supervisión de los ministerios encargados de la cohesión territorial y las relaciones con las autoridades locales, de Acción y Cuentas Públicas y del Ministerio de Economía y Finanzas.


Por lo tanto, Anah fomenta el trabajo de renovación y rehabilitación de viviendas al otorgar ayuda financiera a propietarios modestos y a asociaciones de condominios frágiles y con dificultades.

 

También ofrece a los propietarios privados un contrato para facilitar la provisión de un stock de alquiler renovado a un alquiler asequible.

El acuerdo se materializa mediante la firma de un convenio con la Agencia Nacional de Vivienda.

 

La realización de obra subvencionada conlleva una ampliación de la duración del contrato de 6 años a 9 años

Condiciones de elegibilidad

Todos los alojamientos ubicados en Francia (continente, departamentos de ultramar, etc.) son elegibles para el esquema "Cosse". Deben estar asignados a la vivienda principal del inquilino. 

  • El alojamiento puede ser nuevo o antiguo.

  • El alojamiento debe estar libre de cualquier compromiso fiscal (Scellier, Pinel, Besson, De Robien, etc.). Estos dispositivos deben haber llegado a su fin. Solo la dieta Malraux es compatible con la "Cosse".

  • El alojamiento se puede ubicar en todas las zonas geográficas A, Abis, B1, B2 o C. Para la oferta de alquiler, la zona C es la menos estrecha, a diferencia de las zonas A y A bis. 

  • El alojamiento debe cumplir con los criterios de decencia que permitan el establecimiento de una vivienda principal. Es decir, debe acumulativamente:

    • cumplir con las obligaciones de salud y seguridad física de los inquilinos,

    • incluir los elementos de equipamiento y confort que lo hacen adecuado para uso residencial,

    • tener una superficie habitable mínima,

    • cumplir con las condiciones mínimas de rendimiento energético: protección contra la infiltración de aire, hermeticidad, ventilación suficiente y que permita la renovación del aire y la evacuación de la humedad

Obras

El régimen fiscal "Cosse" es de aplicación con o sin trabajo.

 

Solo se requieren obras de mejora en la zona C, en ausencia de intermediación de alquiler.

 

En otros lugares, la obra no es obligatoria, a menos que sea imprescindible para la restauración de la propiedad.

El trabajo realizado puede estar subvencionado o no.

 

En el caso de la subvención de Anah, el acuerdo firmado es independiente del sistema fiscal "Cosse".

 

Proporciona un compromiso de alquiler y conservación de la propiedad en condiciones de alquiler específicas.

Impuestos

En las zonas A bis, A, B1, donde existe un desequilibrio significativo entre oferta y demanda, la deducción asciende a:

  • 30% de los ingresos brutos por vivienda alquilada en virtud de un contrato de alquiler provisional

  • 70% de los ingresos brutos, bajo contrato de alquiler social o muy social

  • 85% de los ingresos brutos en caso de intermediación de alquileres

En la zona B2, las tarifas son:

  • 15% de los ingresos brutos de la vivienda alquilada en virtud de un contrato de alquiler provisional

  • 50% de los ingresos brutos, bajo contrato de alquiler social o muy social

  • 85% de los ingresos brutos en caso de intermediación de alquileres

En zona C:

  • 50% de los ingresos brutos, como parte de un contrato de alquiler social o muy social, sujeto a trabajos de mejora que se realicen

  • 85% de los ingresos brutos en caso de intermediación de alquileres

La intermediación de alquiler, que consiste en encomendar la propiedad a un tercero (agencia inmobiliaria con vocación social u organismo habilitado), por mandato de alquiler o gestión, destinado a hogares en precariedad, permite así una deducción fiscal del 85%, que independientemente de la zona en la que se encuentra el alojamiento.

Condiciones de vivienda

Para beneficiarse del dispositivo, el alojamiento no se puede alquilar a miembros del hogar fiscal, ascendientes o descendientes del propietario ni a una persona que ya ocupe el alojamiento, excepto con motivo de la renovación del contrato de arrendamiento.

Los recursos del inquilino no deben exceder un cierto umbral dependiendo de la composición del hogar que también depende del tipo de acuerdo hecho con el Anah.

El propietario tiene la posibilidad de elegir entre 3 niveles de alquiler según el tipo de contrato que realice: intermedio, social, muy social.

 
 
Cosse Law: cómo funciona
Fonctionnement loi cosse

El dispositivo de "Renta asequible", o dispositivo Cosse después del nombre del Ministro de Vivienda, funciona según un principio bien conocido por los inversores inmobiliarios: beneficiarse de los ahorros fiscales, en este caso  una deducción de impuestos  sobre la renta de la tierra, a cambio de una renta moderada.

Esta reducción puede oscilar entre el 15 y el 70% de las rentas recaudadas. Es posible subir hasta el 85% para los propietarios que confiarán la gestión de su propiedad a una asociación autorizada.

 

Para beneficiarse de este sistema de exención de impuestos, el propietario debe firmar un convenio con la Agencia Nacional de Vivienda (Anah):  6 años sin trabajo y 9 años si el propietario recibe una ayuda laboral y se compromete a alquilar su propiedad durante todo el período de vigencia del contrato.

Ventajosa para los propietarios y asequible para los inquilinos, la Ley Cosse tiene como objetivo combatir la crisis de la vivienda que ha estado en auge en los últimos años. Permite volver a poner en el mercado viviendas privadas, por alquileres moderados. 

Ley Cosse: Tributación
Fiscalité loi cosse

La tasa de deducción se fija en función de la ubicación del alojamiento que vayas a alquilar, así como del carácter más o menos social del alquiler que hayas fijado:

  • Su propiedad se encuentra en las zonas A bis, A o B1, se beneficiará de una tasa de deducción del 30% si establece una renta intermedia, del 70% si establece una renta social o muy social, y del 85% si establece una renta intermedia alquiler alquiler.

  • Su propiedad se encuentra en la zona B2, se beneficiará de una tasa de deducción del 15% si establece un alquiler intermedio, del 50% si establece un alquiler social o muy social, y del 85% si establece un alquiler intermedio.

  • Su propiedad está ubicada en la zona C, se beneficiará de una tasa de deducción del 85% si establece un alquiler de alquiler intermedio.

El propietario debe respetar un techo de alquiler: este alquiler sin cargo / m² / mes se fijará de la siguiente manera:

  • En la zona de Abis, no podrá superar los 16,83 € como techo intermedio, 11,77 € como techo social y 9,16 € como techo muy social.

  • En la zona A, no podrá superar los 12,5 € como techo intermedio, 9,06 € como techo social y 7,05 € como techo muy social.

  • En la zona B1, no podrá superar los 10,07 € como techo intermedio, 7,80 € como techo social y 6,07 € como techo muy social.

  • En la zona B2 no podrá superar los 8,75 € como techo intermedio, 7,49 € como techo social y 5,82 € como techo muy social.

  • En la zona C, no podrá superar los 8,75 € como techo intermedio, 6,95 € como techo social y 5,40 € como techo muy social.

Finalmente, el propietario-arrendador debe comprometerse a alquilar su propiedad a un hogar modesto, lo que implica el cumplimiento de un límite específico de recursos. 

Ventajas y desventajas de la Ley Cosse

Ley Cosse

 

Ejemplo de uso del dispositivo Cosse

 

Situación inicial

Juliette y Clément quieren invertir en bienes raíces para alquilar el alojamiento que van a comprar para pagar el préstamo y luego beneficiarse de ingresos adicionales.

Tienen una TMI del 30% y pagan 4.000 € de impuesto sobre la renta. Quieren evitar pagar más.

 

2

Inversión en Cose

Deciden invertir en Cosse l. Fijarán un alquiler de 250 € inferior al techo de 8,08 € / m2 para esta zona. Al mismo tiempo, firman un contrato con el Anah.

3

Situación final

Como el apartamento está ubicado en la zona B1, tienen derecho a una reducción del 70% en sus alquileres anuales. En lugar de tener en cuenta 3.000 € de alquiler, declararán 900 € durante su declaración de impuestos.

  • Si no hubieran hecho nada: 30% sobre 3.000 € = 900 € de impuestos

  • Con el dispositivo "Cosse": 30% sobre 900 € = 270 € de impuestos

También estarán sujetos a cotizaciones a la seguridad social.

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