ĀæQue quieres saber?
Por quƩ invertir en la ley Censi-Bouvard ?
El sistema Censi-Bouvard permite beneficiarse, en caso de una inversiĆ³n antes del 31 de diciembre de 2021, en un alojamiento ubicado en una residencia de estudiantes o para personas mayores o discapacitadas, alquilado al operador de la residencia, de una reducciĆ³n de impuestos. igual al 11% del precio de costo de la inversiĆ³n durante 9 aƱos.
Esta reducciĆ³n de impuestos estĆ” limitada a una inversiĆ³n de 300.000 ā¬ al aƱo.
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Solo los edificios para uso residencial destinados a alquileres amueblados (ejercidos sobre una base no profesional) son elegibles para la ventaja fiscal.
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AdemƔs, cabe destacar que:
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Los ahorros fiscales conseguidos gracias a la ley Censi-Bouvard entran en el lĆmite de las lagunas fiscales en 10.000 ā¬.
El 20% de IVA vinculado a esta compra es totalmente recuperable, siempre que el alojamiento se conserve durante 20 aƱos.
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Por lo tanto, los ingresos de la vivienda son productivos de ingresos imponibles para las ganancias industriales y comerciales (BIC).
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El estatus LMNP se puede combinar con la ventaja fiscal Censi-Bouvard 2021. Una no impide la otra.
Sin embargo, no es posible depreciar una propiedad por la que se haya beneficiado de la reducciĆ³n de impuestos de Bouvard.
Es posible amortizar la fracciĆ³n de la propiedad superior a 300.000 ā¬ que se ha tenido en cuenta para el cĆ”lculo de la reducciĆ³n fiscal mĆ”xima.
Tenga en cuenta que los muebles se deprecian y no se benefician de la reducciĆ³n de impuestos Censi-Bouvard 2021.
Sistema Censi-Bouvard: exenciĆ³n fiscal inteligente
ĀæCĆ³mo funciona el sistema Censi-Bouvard?
La ley Censi-Bouvard permite invertir en residencias de servicio nuevas o renovadas. Confiere ciertas ventajas, como la exenciĆ³n de impuestos por rentas generadas por la inversiĆ³n, asĆ como una reducciĆ³n de impuestos.
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La reducciĆ³n de impuestos es igual al 11% sin impuestos del precio de adquisiciĆ³n o de coste durante 9 aƱos, limitado a 300.000 euros de inversiĆ³n al aƱo. Para las viviendas sujetas a obras de rehabilitaciĆ³n, la base se calcula teniendo en cuenta el precio de compra, incrementado por el importe de la obra.
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Esta cantidad estĆ” sujeta al techo global para lagunas fiscales de 10.000 euros.
Nota: si la reducciĆ³n de impuestos excede el impuesto adeudado para el aƱo fiscal, el saldo puede compensarse con el impuesto sobre la renta adeudado para los aƱos siguientes, dentro del lĆmite de 6 aƱos.
Elegibilidad para Censi-Bouvard
Para poder beneficiarse de la reducciĆ³n de impuestos Censi-Bouvard y otras ventajas fiscales, el propietario-arrendador debe cumplir con ciertos compromisos:
Adquirir una nueva propiedad, en el futuro estado de terminaciĆ³n (VEFA) o terminada por al menos 15 aƱos y rehabilitada en nuevas condiciones.
el alojamiento debe formar parte de una residencia de servicios (personas mayores, estudiantes, establecimientos mƩdico-sociales para personas mayores o discapacitadas)
alquilar por un mĆnimo de 9 aƱos al operador de la estructura a travĆ©s de un arrendamiento comercial
alquilar la propiedad dentro de los 12 meses posteriores a su adquisiciĆ³n o la fecha de finalizaciĆ³n de la obra
alquilar la propiedad amueblada como residencia principal y no ser ocupada por el propietario o por un familiar
tener domicilio fiscal en Francia
Condiciones relativas al beneficiario
Solo los contribuyentes que tengan la condiciĆ³n de empresa de alquiler amueblado no profesional pueden beneficiarse de esta reducciĆ³n de impuestos.
Quedan por tanto excluidos quienes realicen la actividad de alquilar un piso amueblado bajo la condiciĆ³n de profesional en el momento de la adquisiciĆ³n de la vivienda.
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La inversiĆ³n debe ser realizada por el contribuyente individual y no a travĆ©s de una empresa.
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Los ingresos por alquiler deben gravarse en la categorĆa de beneficio industrial y comercial durante la vigencia del compromiso de alquiler.
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Para ser elegible para la reducciĆ³n, el alojamiento debe haber sido adquirido para su consideraciĆ³n.
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Los arrendatarios de apartamentos amueblados de forma profesional no pueden beneficiarse de la reducciĆ³n Censi-Bouvard.
Censi-Bouvard en LMNP
La LMNP le permite convertirse en propietario y recibir ingresos mensuales no imponibles de alquila de la residencia.
Sin embargo, la ley Censi-Bouvard en LMNP no se puede combinar con otras leyes que permitan la exenciĆ³n fiscal de este tipo de ingresos. El LMNP clĆ”sico tambiĆ©n se aplica a las residencias de servicio y prevĆ© la deducciĆ³n del monto de la inversiĆ³n durante 30 aƱos.
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La ley Censi-Bouvard no permite esta depreciaciĆ³n , pero ofrece una reducciĆ³n del impuesto sobre la renta, por un perĆodo de 9 aƱos renovables. Los textos legales de la LMNP y Censi-Bouvard permiten la recuperaciĆ³n total del IVA, o el 20% del monto de la inversiĆ³n.
IVA Censi-Bouvard
Para recuperar el IVA de su inversiĆ³n, primero debe verificar:
Que 3 de 4 servicios se presten en la residencia, incluido el desayuno, la limpieza periĆ³dica del local, el suministro de ropa de hogar y la recepciĆ³n de clientes.
Que las rentas recaudadas estƩn sujetas al IVA
Que el inversionista adopte la condiciĆ³n de Arrendador en Amueblado No Profesional (LMNP)
Y que las rentas recaudadas tributen en la categorĆa de Beneficios Industriales y Comerciales (BIC)
Impuestos
MĆŗltiples, las ventajas de una inversiĆ³n en Censi-Bouvard son principalmente fiscales:
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Gracias a su inversiĆ³n, el contribuyente podrĆ” beneficiarse de una reducciĆ³n fiscal del 11% del importe de la vivienda repartida en un plazo de 9 aƱos por una aportaciĆ³n mĆ”xima de 300.000 ā¬ (sin impuestos y mobiliario) por aƱo y por hogar fiscal. .
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A esta ventaja se suma la posibilidad de recuperar el monto del IVA (al 20%), segĆŗn ciertos criterios restrictivos.
Naturaleza de las inversiones elegibles
Solo ciertas operaciones son elegibles:
la adquisiciĆ³n de nuevas viviendas,
ventas en el futuro estado de terminaciĆ³n (VEFA),
la adquisiciĆ³n de bienes completada durante al menos 15 aƱos:
que han sido rehabilitados,
que son objeto de obras de rehabilitaciĆ³n.
Se deben subrayar varios puntos en el marco de un dispositivo Censi-Bouvatd:
En cuanto a la reducciĆ³n de impuestos, es del 11%.
Con un lĆmite mĆ”ximo de 300.000 ā¬, o 3.667 ā¬ / aƱo como mĆ”ximo. MĆ”s allĆ” de los 300.000 ā¬, el comprador puede solicitar la amortizaciĆ³n de la condiciĆ³n de empresa de alquiler amueblado.
La reducciĆ³n se calcula sobre el precio de coste del alojamiento sin incluir impuestos. Se extiende a lo largo de 9 aƱos y comienza en el aƱo de entrega de la residencia. Puede alcanzar los 33.000 ā¬ en nueve aƱos, o 3.667 ā¬ al aƱo.
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Respecto al aplazamiento: si, un aƱo, la reducciĆ³n fiscal supera su impuesto sobre la renta, el excedente se puede trasladar a los seis aƱos siguientes, siempre que el alojamiento se siga alquilando en el aƱo de uso del aplazamiento de Reserva. La reducciĆ³n entra en el techo para las lagunas fiscales de 10.000 ā¬ / aƱo.
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Respecto a la recuperaciĆ³n del IVA : Con la compra de un apartamento en una Residencia de Servicios, puede recuperar el IVA de su inversiĆ³n. Se beneficia de un descuento inmediato del 20% sobre el precio de su propiedad. El IVA se adquiere en su totalidad despuĆ©s de 20 aƱos de propiedad de la propiedad. En caso de reventa de su propiedad entre 5 y 20 aƱos, las autoridades fiscales pueden eximirle de la reversiĆ³n del IVA si el comprador alquila la propiedad en las mismas condiciones.
De lo contrario, el inversor deberĆ” reembolsar el IVA en proporciĆ³n al plazo restante. Alquileres seguros, que entran en la categorĆa BIC (Beneficios industriales y comerciales)
Finalmente sobre el operador:
El operador profesional es el Ćŗnico garante del atractivo de la residencia de servicios (recepciĆ³n, mantenimiento, actividades, servicios, etc.). Depende de Ć©l garantizar la gestiĆ³n del alquiler de su propiedad y asegurarse de que estĆ© ocupada.
Por lo tanto, sus ingresos por alquiler estĆ”n completamente asegurados durante 10 aƱos, la duraciĆ³n del contrato de operaciĆ³n firmado con el administrador. Recibe la renta pagadera trimestralmente, independientemente de la ocupaciĆ³n real de su casa.
La Ley Censi-Bouvard 2021 permite a los contribuyentes franceses que realicen una inversiĆ³n inmobiliaria en nuevos edificios en una residencia amueblada reducir directamente su impuesto en un porcentaje del coste del apartamento y recuperar el IVA sobre el importe de la inversiĆ³n.
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Censi-Bouvard estĆ” dirigido a inversores no profesionales en viviendas equipadas domiciliadas en Francia. Para poder aprovechar al mĆ”ximo esta medida, las viviendas en cuestiĆ³n se alquilan durante 9 aƱos en una residencia de servicio:
apartamentos para estudiantes;
establecimientos para personas mayores o adultos discapacitados;
ciertos complejos de cuidados a largo plazo;
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La compra se realiza nueva o sobre plano. TambiĆ©n se puede considerar una adquisiciĆ³n en el antiguo. En este caso, habrĆ” que rehabilitarlo por completo. AdemĆ”s, un apartamento amueblado cumple criterios especĆficos definido legalmente. Presenta el equipo necesario para un uso de vida estĆ”ndar.
Las ventajas del dispositivo Censi-Bouvard:
En cuanto a la reducciĆ³n de impuestos, es del 11%.
Con un lĆmite mĆ”ximo de 300.000 ā¬, o 3.667 ā¬ / aƱo como mĆ”ximo. MĆ”s allĆ” de los 300.000 ā¬, el comprador puede solicitar la amortizaciĆ³n de la condiciĆ³n de empresa de alquiler amueblado.
La reducciĆ³n se calcula sobre el precio de coste del alojamiento sin incluir impuestos. Se extiende a lo largo de 9 aƱos y comienza en el aƱo de entrega de la residencia. Puede alcanzar los 33.000 ā¬ en nueve aƱos, o 3.667 ā¬ al aƱo.
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Otra ventaja: si, en un aƱo, la reducciĆ³n fiscal supera el impuesto sobre la renta, el excedente se puede prorrogar durante los seis aƱos siguientes, siempre que el alojamiento se siga alquilando en el aƱo de uso del prĆ³rroga. La reducciĆ³n entra en el techo para las lagunas fiscales de 10.000 ā¬ / aƱo.
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RecuperaciĆ³n del IVA Al comprar un apartamento en una residencia con servicios, puede recuperar el IVA de su inversiĆ³n. Se beneficia de un descuento inmediato del 20% sobre el precio de su propiedad. El IVA se adquiere en su totalidad despuĆ©s de 20 aƱos de propiedad de la propiedad. En caso de reventa de su propiedad entre 5 y 20 aƱos, las autoridades fiscales pueden eximirle de la reversiĆ³n del IVA si el comprador alquila la propiedad en las mismas condiciones.
De lo contrario, el inversor deberĆ” reembolsar el IVA en proporciĆ³n al plazo restante. Alquileres seguros, que entran en la categorĆa BIC (Beneficios industriales y comerciales) Sus ingresos por alquiler estĆ”n totalmente asegurados por 10 aƱos, duraciĆ³n del contrato de operaciĆ³n firmado con el administrador. Recibe la renta pagadera trimestralmente, independientemente de la ocupaciĆ³n real de su casa.
Ventajas y desventajas del dispositivo Censi-Bouvard
AdquisiciĆ³n Censi-Bouvard
Ejemplo de inversiĆ³n en Censi-Bouvard
1
SituaciĆ³n inicial
Para beneficiarse de una reducciĆ³n de impuestos y aumentar sus activos, decide invertir en una residencia para personas mayores en Cannes. El alojamiento es un T3 nuevo de 40 mĀ² vendido por 210.000 ā¬.
Los alquileres se fijan en 600 ā¬ / mes. Una vez amueblado, el alojamiento es totalmente elegible para la ley Censi-Bouvard.
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InversiĆ³n a travĆ©s de Censi-Bouvard
Los servicios que ofrece la residencia te permitirĆ”n recuperar el IVA: el importe del IVA para esta propiedad es de 35.000 ā¬.
El sistema Censi-Bouvard permite recuperar el 11% del precio sin impuestos de la inversiĆ³n inmobiliaria, es decir, 75.000 x 0,11 = 19.250 ā¬.
Gracias a la reducciĆ³n de impuestos y la recuperaciĆ³n del IVA, el coste final de su inversiĆ³n es de solo 155.750 ā¬.
3
Abstracto
En resumen :
210.000 euros en la compra de su propiedad en residencias para personas mayores.
600 euros de ingresos mensuales e
2.139 euros de reducciĆ³n de impuestos al aƱo durante 9 aƱos
RecuperaciĆ³n de IVA de 35.000 ā¬.
