LMNP: Censi-Bouvard

 

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Una ilustración cuantificada

Comprende los mecanismos de esta solución a través de un ejemplo divertido.

 
Quartier résidentiel

Por qué invertir en la ley Censi-Bouvard  ?

El sistema Censi-Bouvard permite beneficiarse, en caso de una inversión antes del 31 de diciembre de 2021, en un alojamiento ubicado en una residencia de estudiantes o para personas mayores o discapacitadas, alquilado al operador de la residencia, de una reducción de impuestos. igual al 11% del precio de costo de la inversión durante 9 años.

 

Esta reducción de impuestos está limitada a una inversión de 300.000 € al año.

Solo los edificios para uso residencial destinados a alquileres amueblados (ejercidos sobre una base no profesional) son elegibles para la ventaja fiscal.

Además, cabe destacar que:

  • Los ahorros fiscales conseguidos gracias a la ley Censi-Bouvard entran en el límite de las lagunas fiscales en 10.000 €.

  • El 20% de IVA vinculado a esta compra es totalmente recuperable, siempre que el alojamiento se conserve durante 20 años.

Por lo tanto, los ingresos de la vivienda son productivos de ingresos imponibles para las ganancias industriales y comerciales (BIC).

El estatus LMNP se puede combinar con la ventaja fiscal Censi-Bouvard 2021. Una no impide la otra.

Sin embargo, no es posible depreciar una propiedad por la que se haya beneficiado de la reducción de impuestos de Bouvard.

Es posible amortizar la fracción de la propiedad superior a 300.000 € que se ha tenido en cuenta para el cálculo de la reducción fiscal máxima.

Tenga en cuenta que los muebles se deprecian y no se benefician de la reducción de impuestos Censi-Bouvard 2021.

 
Bâtiment Bauhaus

Sistema Censi-Bouvard: exención fiscal inteligente

 

¿Cómo funciona el sistema Censi-Bouvard?

 
 

La ley Censi-Bouvard permite invertir en residencias de servicio nuevas o renovadas. Confiere ciertas ventajas, como la exención de impuestos por rentas generadas por la inversión, así como una reducción de impuestos.

La reducción de impuestos es igual al 11% sin impuestos del precio de adquisición o de coste durante 9 años, limitado a 300.000 euros de inversión al año. Para las viviendas sujetas a obras de rehabilitación, la base se calcula teniendo en cuenta el precio de compra, incrementado por el importe de la obra.

Esta cantidad está sujeta al techo global para lagunas fiscales de 10.000 euros.

 

Nota: si la reducción de impuestos excede el impuesto adeudado para el año fiscal, el saldo puede compensarse con el impuesto sobre la renta adeudado para los años siguientes, dentro del límite de 6 años.

 

Elegibilidad para Censi-Bouvard

Para poder beneficiarse de la reducción de impuestos Censi-Bouvard y otras ventajas fiscales, el propietario-arrendador debe cumplir con ciertos compromisos:

  • Adquirir una nueva propiedad, en el futuro estado de terminación (VEFA) o terminada por al menos 15 años y rehabilitada en nuevas condiciones.

  • el alojamiento debe formar parte de una residencia de servicios (personas mayores, estudiantes, establecimientos médico-sociales para personas mayores o discapacitadas)

  • alquilar por un mínimo de 9 años al operador de la estructura a través de un arrendamiento comercial

  • alquilar la propiedad dentro de los 12 meses posteriores a su adquisición o la fecha de finalización de la obra

  • alquilar la propiedad amueblada como residencia principal y no ser ocupada por el propietario o por un familiar

  • tener domicilio fiscal en Francia

Condiciones relativas al beneficiario

Solo los contribuyentes que tengan la condición de empresa de alquiler amueblado no profesional pueden beneficiarse de esta reducción de impuestos.

 

Quedan por tanto excluidos quienes realicen la actividad de alquilar un piso amueblado bajo la condición de profesional en el momento de la adquisición de la vivienda.

La inversión debe ser realizada por el contribuyente individual y no a través de una empresa.

Los ingresos por alquiler deben gravarse en la categoría de beneficio industrial y comercial durante la vigencia del compromiso de alquiler.

Para ser elegible para la reducción, el alojamiento debe haber sido adquirido para su consideración.

Los arrendatarios de apartamentos amueblados de forma profesional no pueden beneficiarse de la reducción Censi-Bouvard. 

Censi-Bouvard en LMNP

La LMNP le permite convertirse en propietario y recibir ingresos mensuales no imponibles de  alquila  de la residencia.

 

Sin embargo, la ley Censi-Bouvard en LMNP no se puede combinar con otras leyes que permitan la exención fiscal de este tipo de ingresos. El LMNP clásico también se aplica a las residencias de servicio y prevé la deducción del monto de la inversión durante 30 años.

La ley Censi-Bouvard no permite esta  depreciación , pero ofrece una reducción del impuesto sobre la renta, por un período de 9 años renovables. Los textos legales de la LMNP y Censi-Bouvard permiten la recuperación total del IVA, o el 20% del monto de la inversión.

IVA Censi-Bouvard

Para recuperar el IVA de su inversión, primero debe verificar:

  • Que 3 de 4 servicios se presten en la residencia, incluido el desayuno, la limpieza periódica del local, el suministro de ropa de hogar y la recepción de clientes.

  • Que las rentas recaudadas estén sujetas al IVA

  • Que el inversionista adopte la condición de Arrendador en Amueblado No Profesional (LMNP)

  • Y que las rentas recaudadas tributen en la categoría de Beneficios Industriales y Comerciales (BIC)

Impuestos

Múltiples, las ventajas de una inversión en Censi-Bouvard son principalmente fiscales:

  • Gracias a su inversión, el contribuyente podrá beneficiarse de una reducción fiscal del 11% del importe de la vivienda repartida en un plazo de 9 años por una aportación máxima de 300.000 € (sin impuestos y mobiliario) por año y por hogar fiscal. .

  • A esta ventaja se suma la posibilidad de recuperar el monto del IVA (al 20%), según ciertos criterios restrictivos.

Naturaleza de las inversiones elegibles

Solo ciertas operaciones son elegibles:

  • la adquisición de nuevas viviendas,

  • ventas en el futuro estado de terminación (VEFA),

  • la adquisición de bienes completada durante al menos 15 años:

    • que han sido rehabilitados,

    • que son objeto de obras de rehabilitación.

Ventajas de Censi-Bouvard
Avantages censi-bouvard

Se deben subrayar varios puntos en el marco de un dispositivo Censi-Bouvatd:

 

En cuanto a la reducción de impuestos, es del 11%.

Con un límite máximo de 300.000 €, o 3.667 € / año como máximo. Más allá de los 300.000 €, el comprador puede solicitar la amortización de la condición de empresa de alquiler amueblado. 

La reducción se calcula sobre el precio de coste del alojamiento sin incluir impuestos. Se extiende a lo largo de 9 años y comienza en el año de entrega de la residencia. Puede alcanzar los 33.000 € en nueve años, o 3.667 € al año.

Respecto al aplazamiento: si, un año, la reducción fiscal supera su impuesto sobre la renta, el excedente se puede trasladar a los seis años siguientes, siempre que el alojamiento se siga alquilando en el año de uso del aplazamiento de Reserva. La reducción entra en el techo para las lagunas fiscales de 10.000 € / año.

Respecto a la recuperación del IVA : Con la compra de un apartamento en una Residencia de Servicios, puede recuperar el IVA de su inversión. Se beneficia de un descuento inmediato del 20% sobre el precio de su propiedad. El IVA se adquiere en su totalidad después de 20 años de propiedad de la propiedad. En caso de reventa de su propiedad entre 5 y 20 años, las autoridades fiscales pueden eximirle de la reversión del IVA si el comprador alquila la propiedad en las mismas condiciones.

De lo contrario, el inversor deberá reembolsar el IVA en proporción al plazo restante. Alquileres seguros, que entran en la categoría BIC  (Beneficios industriales y comerciales)

 

Finalmente sobre el operador:

El operador profesional es el único garante del atractivo de la residencia de servicios (recepción, mantenimiento, actividades, servicios, etc.). Depende de él garantizar la gestión del alquiler de su propiedad y asegurarse de que esté ocupada.

Por lo tanto, sus ingresos por alquiler están completamente asegurados durante 10 años, la duración del contrato de operación firmado con el administrador. Recibe la renta pagadera trimestralmente, independientemente de la ocupación real de su casa.

Ventajas de Censi-Bouvard
fonctionnement censi-bouvard

La Ley Censi-Bouvard 2021 permite a los contribuyentes franceses que realicen una inversión inmobiliaria en nuevos edificios en una residencia amueblada reducir directamente su impuesto en un porcentaje del coste del apartamento y recuperar el IVA sobre el importe de la inversión.

Censi-Bouvard está dirigido a inversores no profesionales en viviendas equipadas domiciliadas en Francia. Para poder aprovechar al máximo esta medida, las viviendas en cuestión se alquilan durante 9 años en una residencia de servicio:

apartamentos para estudiantes;

establecimientos para personas mayores o adultos discapacitados;

ciertos complejos de cuidados a largo plazo;

La compra se realiza nueva o sobre plano. También se puede considerar una adquisición en el antiguo. En este caso, habrá que rehabilitarlo por completo. Además, un apartamento amueblado cumple  criterios específicos  definido legalmente. Presenta el equipo necesario para un uso de vida estándar.

Las ventajas del dispositivo Censi-Bouvard:

En cuanto a la reducción de impuestos, es del 11%.

Con un límite máximo de 300.000 €, o 3.667 € / año como máximo. Más allá de los 300.000 €, el comprador puede solicitar la amortización de la condición de empresa de alquiler amueblado. 

La reducción se calcula sobre el precio de coste del alojamiento sin incluir impuestos. Se extiende a lo largo de 9 años y comienza en el año de entrega de la residencia. Puede alcanzar los 33.000 € en nueve años, o 3.667 € al año.

Otra ventaja: si, en un año, la reducción fiscal supera el impuesto sobre la renta, el excedente se puede prorrogar durante los seis años siguientes, siempre que el alojamiento se siga alquilando en el año de uso del prórroga. La reducción entra en el techo para las lagunas fiscales de 10.000 € / año.

Recuperación del IVA Al comprar un apartamento en una residencia con servicios, puede recuperar el IVA de su inversión. Se beneficia de un descuento inmediato del 20% sobre el precio de su propiedad. El IVA se adquiere en su totalidad después de 20 años de propiedad de la propiedad. En caso de reventa de su propiedad entre 5 y 20 años, las autoridades fiscales pueden eximirle de la reversión del IVA si el comprador alquila la propiedad en las mismas condiciones.

 

De lo contrario, el inversor deberá reembolsar el IVA en proporción al plazo restante. Alquileres seguros, que entran en la categoría BIC  (Beneficios industriales y comerciales) Sus ingresos por alquiler están totalmente asegurados por 10 años, duración del contrato de operación firmado con el administrador. Recibe la renta pagadera trimestralmente, independientemente de la ocupación real de su casa.

 

Ventajas y desventajas del dispositivo Censi-Bouvard

 

Adquisición Censi-Bouvard

 
 

Ejemplo de inversión en Censi-Bouvard

 

Situación inicial

Para beneficiarse de una reducción de impuestos y aumentar sus activos, decide invertir en una residencia para personas mayores en Cannes. El alojamiento es un T3 nuevo de 40 m² vendido por 210.000 €.

Los alquileres se fijan en 600 € / mes. Una vez amueblado, el alojamiento es totalmente elegible para la ley Censi-Bouvard.

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Inversión a través de Censi-Bouvard

Los servicios que ofrece la residencia te permitirán recuperar el IVA: el importe del IVA para esta propiedad es de 35.000 €.

 

El sistema Censi-Bouvard permite recuperar el 11% del precio sin impuestos de la inversión inmobiliaria, es decir, 75.000 x 0,11 = 19.250 €.

 

Gracias a la reducción de impuestos y la recuperación del IVA, el coste final de su inversión es de solo 155.750 €. 

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Abstracto

En resumen :

  • 210.000 euros en la compra de su propiedad en residencias para personas mayores.

  • 600 euros de ingresos mensuales e

  • 2.139 euros de reducción de impuestos al año durante 9 años

  • Recuperación de IVA de 35.000 €.

Immeuble